Sömürgeciler ve İngiliz yetkililer arasındaki gerilim kaynama noktasına geldiğinde ve 1775 yılında Amerikan İç Savaşı patlak verdiğinde, Amerikan kolonileri, koloniden koloniye değişen bir vergi yapısına sahipti.

1796 yılına gelindiğinde, 15 eyaletten yedisi, gelirleri veya kaynakları ne olursa olsun bireylerden alınan [“baş” (poll) ya da “kelle” (head) vergisi (tax) olarak da bilinir] tek tip kişi başı vergileri koydu. On iki eyalet, çiftlik hayvanlarının bir kısmını veya tamamını vergilendirdi. Bu arada, arazi çeşitli şekillerde vergilendirildi, ancak yalnızca dört eyalet, emlak kütlesini değerlemeye göre vergilendirdi. Hiçbir eyalet anayasası, vergilendirmenin değere göre olmasını veya her tür mülk üzerindeki oranlarda tekdüzeliği zorunlu tutmadı; ancak, bu yakında değişmeye başlayacaktı.

1818 yılında Illinois eyaleti, ilk tekdüzelik maddesini kabul etti ve kısa süre sonra başka eyaletler de aynı şeyi yaptılar. Tennessee, arazinin dönüm başına tek tip bir miktarda vergilendirilmesini gerektiren bir hükmü, arazinin değerine göre vergilendirilmesi hükmüyle değiştirdi. Giderek daha fazla eyalet tekdüzelik hükümleri benimsemeye başladı ve yüzyılın sonunda 33 eyalet, tüm mülklerin değere göre eşit şekilde vergilendirilmesini gerektiren tekdüzelik hükümleri ekledi.

İleriye dönük olarak, emlak vergisinde reform önlemleri eyalete bağlı olarak farklıydı, ancak genellikle bazı emlak türlerinin muafiyetini veya sınıflandırılmasını içeriyordu. İpotek gibi maddi olmayan varlıklar genellikle daha düşük oranlarda vergilendirilirdi, ancak bazı eyaletlerde maddi kişisel mallar ve gayrimenkuller de sınıflandırıldı.

1900’lerde, bazı eyaletler sahibi tarafından kullanılan konutları vergilendirmeden muaf tuttu. Ancak, bu çiftlik evi muafiyetleri daha sonra eleştiri konusu oldu.

2. Dünya Savaşı’nın ardından birçok eyalet, belirli kişiler için vergileri sınırlamak veya azaltmak için çiftlik muafiyetini devlet tarafından finanse edilen “daire sahipliği” (circuit breakers) (kavramı) ile değiştirdi. 1991’de 35 eyalette tek tip daire sahipliği vergisi (some form of circuit breakers) vardı.

1970’lerin sonlarında, bir vergi mükellefi isyanı ülkeyi kasıp kavurdu. En çok duyurulan, 1978’de Kaliforniya eyaletinde kabul edilen ve bir anayasa değişikliği olan Önerme 13 idi. Önerme 13 kapsamında, tüm gayrimenkullerin baz yıl değerleri, her yıl %2’den fazla olmayan değerlendirmelerde sınırlı bir artış oranı ve değerlendirilen değerin %1’i (artı seçmen onaylı ilave vergiler) ile emlak vergileri için bir sınır oluşturmuştur.

2. Amerika Birleşik Devletleri’nde Emlak Vergisi

Yolları, okulları, acil tıbbi hizmetleri ve diğer hizmetleri finanse etmeye yardımcı olan emlak vergileri, eyalet ve yerel yönetimler için hayati bir gelir kaynağıdır.

”¯Emlak vergisi oranları eyaletler ve bölgeler arasında büyük farklılıklar gösterir ve iş yatırımları ve insanların nerede yaşamaya karar verdikleri üzerinde büyük bir etkiye sahip olabilir. Müşterilerin emlak vergilerini etkili bir şekilde yönetmesine yardımcı olan muhasebeciler, güvenilir bir danışman olarak rollerini daha da güçlendirebilirler.

ABD’de önemli bir eyalet ve yerel gelir kaynağı olarak, emlak vergilerinin önemi hafife alınmamalıdır. Aslında emlak vergileri, toplam eyalet ve yerel vergi tahsilatlarının %30’undan fazlasını ve toplam yerel vergi tahsilatlarının %70’inden fazlasını oluşturur.

Mükellefler muhtemelen en çok gayrimenkul vergileri olarak anılan konut veya ticari arazi ve yapılar gibi mülkler üzerindeki konut emlak vergilerine aşinadır. Bununla birlikte, birçok eyalet, iş ekipmanı ve araçları gibi işletmelerin ve bireylerin sahip olduğu maddi kişisel mülkleri (tangible personal property; TPP) de vergilendirmektedir.

2.1. Emlak vergisi

Emlak vergisi, konut veya ticari arazi ve yapılar gibi taşınmaz mal veya “gayrimenkul” ile ilgili iş ekipmanı ve ticari olmayan motorlu taşıtlar gibi “kişisel mülk” üzerinden alınan vergidir.

ABD’deki 50 eyaletin tamamında ve District of Columbia yargı bölgelerinde emlak vergileri uygulanır. Emlak vergisi gelirinin çoğu, arazi üzerindeki yerel vergilerden (okul bölgeleri, ilçeler vb.) ve bu arazi üzerinde yapılan iyileştirmelerden kaynaklanmaktadır; ancak, bazı eyaletler otomobiller ve makineler gibi kişisel mülkleri de vergilendirmektedir.

2.2. Kişisel emlak vergisi

Birçok eyalet, otomobiller, iş ekipmanları ve makineler gibi taşınır mallar olan maddi kişisel mallara (TPP) da emlak vergisi uygular. Bu, arazi ve yapılar gibi “gayrimenkul”e uygulanan emlak vergilerine ek olarak verilir. 2019 yılı itibarıyla 43 eyalet, emlak vergisi matrahlarına TPP’yi dahil etmiştir.

TPP vergileri eyalet düzeyinde düzenlenir, ancak esas olarak yerel yönetimler tarafından alınır ve TPP’nin nasıl vergilendirildiği değişiklik gösterir. Değerlendirme oranları, mülk sınıflandırmaları ve muafiyetler genellikle devlet tarafından belirlenir. Bölgeler daha sonra devlet tarafından belirlenen sınırlar dahilinde TPP’yi vergilendirmeyi tercih ederler.

2.3. Ticari kişisel emlak vergisi

Maddi kişisel mülk, bireylere ve işletmelere aittir. TPP, ticari kişisel mülk ile aynıdır. İşletmeler için TPP, bir işletmeye ait olan ve fiziksel olarak bir yere bağlı olmayan çoğu ürün ve malı kapsar. Diğer bir deyişle taşınır eşyadır. Bir işletme söz konusu olduğunda, TPP şunları içerebilir:

• Makine,
• Aletler,
• Yazarkasa gibi iş ekipmanları,
• Emtia,
• Bilgisayarlar, yazıcılar ve tarayıcılar,
• İş araçları.

Tüm TPP’yi vergilendirmeden muaf tutan yedi eyalet bulunmaktadır. Bu eyaletler; Delaware, Hawaii, Illinois, Iowa, New York, Ohio ve Pensilvanya’dır.

Diğer beş eyalet, petrol ve doğal gaz rafinerileri veya kamu gibi merkezi olarak değerlendirilen belirli endüstriler dışında çoğu TPP’yi vergiden muaf tutmaktadır. Bu eyaletler; Minnesota, New Hampshire, New Jersey, Kuzey Dakota ve Güney Dakota’dır.

Ayrıca, kiralık iyileştiriciler ve tedarikler gibi belirli ticari kişisel mülk türleri, bazı yargı bölgelerinde vergilendirmeden muaf olabilir. Çoğu eyalet, lisanslar veya ticari markalar gibi maddi olmayan varlıkları (fiziksel formu olmayan ancak değeri olan varlıklar) vergilendirmez.

2.4. Gayrimenkul emlak vergisi

Gayrimenkul emlak vergisi, emlak vergisi çatısı altında yer almakta ve taşınmaz mal veya konut veya ticari arazi ve yapılar gibi “gayrimenkul” üzerinden alınan vergiyi ifade etmektedir. Arabalar veya tekneler gibi somut kişisel malları kapsamaz.

Bir vergi mükellefinin bir yatırım olarak boş veya iyileştirilmemiş araziye sahip olması durumunda, emlak vergileri de dahil olmak üzere giderleri aktifleştirmek için İç Gelir Yasası madde 266 uyarınca bir seçimlik hak vardır. Seçim yıllık bazda yapılır. Madde 266 seçimi sadece mülkten gelir elde edilemeyen boş veya ıslah edilmemiş mülkler için geçerlidir. Dolayısıyla vergi mükellefi, vergilendirme dönemi boyunca arazi ile ilgili maliyetleri düşmek yerine, bu giderleri mülkün maliyetine ekler. Mülk satıldığında ise, bu, sermaye kazancını düşürür.

2.5. Emlak vergilerinde eyalet farklılıkları

Emlak vergileri eyaletten eyalete değişir ve bazı eyaletler emlak vergisi gelirlerine diğerlerinden daha fazla bağımlıdır. TPP’nin vergilendirilmesini, daha spesifik olarak emtianın vergilendirilmesini düşünelim. On dört eyalet, emtiaya bir şekilde TPP vergileri koyuyor. Örneğin, Georgia’da emtia eyalet emlak vergisinden muaftır, ancak yerel yönetimler emtiayı vergilendirebilir. Michigan’da emtia, kiralık emtia dışında emlak vergisinden muaftır.

Bir de makine ve teçhizatın vergilendirilmesi söz konusudur. Otuz altı eyalet, makine ve teçhizata TPP vergileri koyuyor. Ve genellikle, tarım makineleri ve ekipmanlarına, diğer TPP biçimlerine kıyasla daha düşük değerlendirme oranları veya öğütme oranları verilir.

Emlak vergisi oranları ile ilgili olduğu için, hem eyaletler arasında hem de eyaletler içinde büyük farklılıklar gösterir. Yerel yönetimler de emlak vergisi matrahlarını ve tahakkuk seviyelerini hesaplamak için farklı yöntemler kullanır. Ayrıca, bazı yargı bölgeleri vergilerini mülkün değerlendirilen değerinin tamamı üzerinden alırken, diğerleri değerlendirilen değerin yalnızca bir kısmını vergilendirir. Örneğin,”¯ Columbia Bölgesi ”¯bir mülkün değerlendirilen değerinin %100’ünü vergilendirir. Bu arada, Güney Karolina ”¯ilçeleri, sahibi tarafından kullanılan bir mülkün takdir edilen değerinin yalnızca %4’ü üzerinden vergi uygulamaktadır.

2.6. Emlak vergilerinin hesaplanması

Emlak vergilerinin hesaplanması eyalet ve ilçeye göre değişir. Kısacası, emlak vergisi yükümlülükleri, mülkün değerlendirilen değeri ile fabrika oranı (vergi oranı olarak da bilinir) çarpılarak belirlenir.

Örneğin, emlak vergilerini hesaplarken, ilk adım mülkün takdir edilen değerini belirlemektir ve bu, yerel yönetim tarafından yaptırılan bir ekspertiz yoluyla yapılabilir. Bazı yerler, piyasa değerini, takdir edilen bir değere karşı kullanabilir. Her iki durumda da yerellikler, değerlendirilen değeri belirlemek için değerin bir yüzdesini alır.

Örneğin, bir evin piyasa değeri 400.000 ABD doları ($) ise ve yerel yönetim değerin %50’sini vergilendiriyorsa, vergiler 400.000$ yerine 200.000$ üzerinden ödenir. Değerlendirilen değer budur.

Bazı yerel yargı bölgelerinin, işyeri mülkü ve konut mülkü gibi farklı mülk türleri için farklı vergi oranları uygulayabileceğine dikkat edilmelidir. Ve bazı eyaletler, maksimum orana eyalet çapında bir sınır uygular.

Bir gayrimenkulün vergiye tabi değerini veya vergi mükellefinin ödemesini düşürmek için bazı eyaletler ve yerel yönetimler kesintiler, krediler, muafiyetler ve limitler kullanabilir. Bunlara örnek şunlardır:

• Engelli ev sahipleri için muafiyet,
• Kıdemli vatandaşlık muafiyeti,
• Dini kurum mülkleri için muafiyet,
• Bir mülkün değerlendirilen değerinin, değerlendirmeler arasında sabit bir yüzdeden daha fazla artmasını engelleyen değerlendirme limitleri.

Ardından belediyenin öğütme (milaj) oranı (vergi oranı olarak da bilinir) uygulanır. Öğütme oranı, evin değerinin bin dolar başına ödenen bir vergidir. Emlak vergisi yükümlülüğü, mülkün değerlendirilen değerinin öğütme oranıyla çarpımıdır.

Örneğin, bir belediyenin öğütme oranı 9,5 ve mülkün değerlendirilen değeri 300.000$ ise, hesaplama şu şekildedir:

9,5/1000 = 0,0095 $

300.000$ x 0,0095$ = yılda 2.850$ vergi borcu.

2.7. Emlak vergilerinin ödenme zamanı

Emlak ve kişisel emlak vergileri için ödeme tarihleri eyalete göre değişir. Ayrıca, bazı eyaletlerde ödeme tarihleri her belediye tarafından belirlenir. Genel olarak, vade tarihleri genellikle ilkbahar ve sonbahara denk gelir.

2.8. Emlak vergileri vergiden düşülebilir mi?

Emlak vergileri genellikle düşülebilir. Eyalet ve yerel emlak vergileri ile eyalet ve yerel kişisel emlak vergileri, indirilebilir dört işletme dışı vergi türü arasındadır.

ABD İç Gelir İdaresi’ne (IRS) göre, vergiden düşülebilmesi için mükellefin mülkün sahibi olması ve vergilendirme dönemi boyunca vergi borcunu ödemesi gerekir. İşletme dışı vergiler, yalnızca Çizelge A’da (Form 1040), Kalemlere Ayrılmış Kesintiler başlığındaki kalemlere ayrılmış bir kesinti olarak talep edilebilir.

Bir işletmede kullanılan mülke ödenen emlak ve kişisel mülk vergileri için Çizelge C (Form 1040) veya Çizelge F’den (Form 1040) mahsup edilirler. Kira veya telif hakkı geliri sağlayan mülk üzerindeki vergiler Çizelge E’de (Form 1040) mahsup edilir.

2.9. Gayrimenkulle ilgili indirilemeyen kalemler

Genel olarak, aşağıdaki kalemler için yapılan ödemeler emlak vergisinden indirilemez:

• Mülkün değerini artırma eğiliminde olan yerel faydalar ve iyileştirmeler için alınan vergiler.
• Çöp toplama ücretleri gibi hizmetler için ayrıntılı ücretler.
• Kişisel bir evin satışına ilişkin transfer vergileri ve benzeri vergiler ile harçlar.
• Yüksek emlak vergileri nedeniyle oluşan kira artışları.
• Ev sahipleri derneği ücretleri.
• Yabancı gayrimenkul veya kişisel vergiler.

2.10. Kişisel emlak vergileri

IRS tarafından belirtildiği gibi, kişisel emlak vergisi, aşağıdaki özelliklere sahip bir eyalet veya yerel vergi ise düşülebilir:

• Kişisel mülk üzerinden tahsil edilebilir;
• Sadece bir tekne veya araba gibi kişisel mülkün değerine göre belirlenir ve
• Yılda bir defadan fazla veya az tahsil edilse dahi yıllık olarak ücretlendirilir.

Vergi kısmen değere, kısmen de diğer ölçütlere dayalıysa, kısmen uygun olabilir. Bu noktayı açıklamak için aşağıdaki örneği göz önünde bulunduralım:

Eyalet, değerin %1’i artı yüz ağırlık başına 50 sentlik bir yıllık motorlu taşıt tescil vergisi almaktadır. Müşteri, arabasının değerine (1.500$) ve ağırlığına (3.400 libre) göre 32$ ödemiştir. Değere dayalı olduğu için kişisel emlak vergisi olarak 15 ABD doları (%1 × 1.500 ABD doları) düşülebilir. Ağırlığa bağlı olarak kalan 17 ABD doları (0,50 ABD doları × 34) ise düşülemez.

Kesinti eşiğinde bir üst sınır vardır. Bir birey olarak, eyalet ve yerel gelir, satış ve emlak vergilerinin düşülmesi, toplam 10.000 ABD doları (evli çift ayrı ayrı başvuruda bulunursa 5.000 ABD doları) toplam kesinti ile sınırlıdır.

2.11. Emlak vergisi vakası

Emlak vergisi anlaşmazlığında, Kansas Yüksek Mahkemesi, büyük perakendeciler Walmart ve Sam’s Club’ın bir Kansas eyaletinin emlak vergisi amacıyla mağazalarına aşırı değer verdiği yönündeki iddialarını reddetmiştir. Eyaletin en yüksek mahkemesinin kararı ile Walmart’ın Johnson County’deki mülklerinin on milyonlarca dolar fazla vergilendirildiği yönündeki iddiası lehine önceki 2021 kararı bozulmuştur. Belediyeler, mülkleri sanki işgal edilmiş ve gelir elde ediyormuş gibi, değerleme bir binanın kira sözleşmesine bağlanarak değerlendirmeye çalışmıştır. Ancak perakendeciler geri adım atmıştır. Perakendeciler, bir mülkün açık piyasada kiracı olmadan satılması durumunda ne kadara satılacağını yansıtan değerleme ile mağazanın boşmuş gibi değerlendirilmesi gerektiğini savunmuşlardır.

Walmart, Johnson County’nin 11 mülkün (dokuz Walmart ve iki Sam’s Club mağazası) takdir edilen değerini aldıktan sonra başlangıçta eyalet Vergi Temyiz Kurulu’nun (BOTA) müdahalesini istemiştir. BOTA, her mülkün değerini düşürmüş ve Johnson County’ye 2016 ve 2017 vergilendirme dönemleri için fazla ödemeleri iade etmesini emretmiştir. Johnson County daha sonra eyalet Temyiz Mahkemesine başvurmuş; bölünmüş Temyiz Mahkemesi, BOTA’nın Kansas yasalarına uygun şekilde uyduğuna karar vermiş ve dava daha sonra eyalet Yüksek Mahkemesine gitmiştir. Eyalet Yüksek Mahkemesi, kararına rehberlik etmesi için geçmiş mahkeme kararlarına (yani, 2012 eyalet Temyiz Mahkemesi kararı) dayanmak yerine, ilçenin mülk değerlemelerine ilişkin kanıtlarını tam olarak inceleyerek BOTA’ya davayı yeniden gözden geçirmesi talimatını veren bir görüş yayınlamıştır. Yargıç Dan Biles kararda, “BOTA, tutuklulukta aynı sonuca varabilecek olsa da, bu karar, gerçeklere ve tanık güvenilirliğine ilişkin kendi tespitlerine dayanmalıdır.” demiştir.

Bu karar hakkında yorum yapan Johnson İlçe Komiserler Kurulu Başkanı Ed Eilert, şu açıklamayı yapmıştır: “Kansas Yüksek Mahkemesi’nin büyük perakendecilerin değerlemesine ilişkin kararı, Kansas eyaleti genelindeki yerel yönetimler için kritik önem taşıyor. Bu dava, vergi mükellefleri için hakkaniyet ile ilgili olmuştur. Büyük perakendeciden ev sahibine kadar Kansas’taki her mülk sahibi, Kansas Anayasası’nın gerektirdiği şekilde eşit muamele görmelidir. Mülkiyet değerlemesinde öz sermaye önemli bir faktördür.”