Kira Sözleşmesi Feshi Nedir?
Kira sözleşmesi fesih işlemi, bir kişinin belirli bir ücret ödeyerek bir konuta kalmasını sağlayan anlaşmanın sona erdirilmesidir. Türk Borçlar Kanunu'nda bu konuyu düzenleyen 347. Madde, kira sözleşmesinin nasıl sonlandırılacağına dair önemli bilgiler içerir. Kira sözleşmesi fesih protokolünde bitiş süresine en az 15 gün kala kiracı veya mülk sahibi tarafından yazılı olarak bildirim yapılmalıdır. Bu bildirim yazılı olmalıdır ve önceden belirtilen süreye uygun olarak yapılmalıdır.
Özellikle belirsiz süreli olanlarda kira sözleşmesi fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunur. Yani kiracı, herhangi bir sebep göstermeden ve uygun süreli bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu durumda yine 15 günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Bu hususlar,kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler konusunda da bir yere sahiptir.
Ayrıca kiracı 15 gün kala yazılı bir şekilde feshe dair bir bildirimde bulunmadığında, sözleşme otomatik olarak 1 yıl süreli olarak yenilenir. Bu nedenle kiracının, sözleşmeyi yenilememek veya sonlandırmak istiyorsa zamanında ve yazılı olarak fesih bildirimini yapması gerekir. Sonuç olarak kira sözleşmesi fesih işlemi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş olan belirli kurallara tabidir ve tarafların bu kurallara uygun hareket edilmesi önemlidir.
Hangi Hallerde Kira Sözleşmesi Feshedilir?
Kira sözleşmesinin fesih edilebileceği durumlar, Türk Borçlar Kanunu'nda detaylı olarak düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi fesih şartları arasında şunlar bulunur:
● Kiracı, sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak fesih hakkına sahiptir. Bu kural, belirli süreli kira sözleşmelerinde geçerlidir. Kiraya veren, 10 uzama yılı geçtikten sonra uzayan yıldan 3 ay önce bildirimde bulunmak durumundadır.
● 6 ay süreli kira dönemi bittikten sonra en az 3 ay önce gerekli bildirimleri yapmak suretiyle kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Bu kural, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde geçerlidir.
● Her iki taraf da olağanüstü hâller söz konusu olduğunda sözleşmeyi feshedebilir. Bu hâller arasında kiracının başka bir şehre atanması, hırsız olması, ağır hastalık, kiracının terör olaylarında bulunması, savaş veya ekonomik kriz durumları yer alır.
● Kiracı tarafından kira sözleşmesi feshinde önemli bir detay bulunur. Kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcunu ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak belirli bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda kira sözleşmesi fesih süresi en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür.
● Kiracı, kiralananı özenli bir şekilde kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, belirli bir süre verip aykırılığın giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilir. Süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür.
● Kiracı iflas ederse ev sahibi, bir güvence isteme hakkına sahiptir. Süre sonunda güvence verilmezse sözleşmeyi feshedebilir.
● Ev sahibi, kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bu şarta uyulmaması durumunda kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
● Kiracı ölürse mirasçıları, yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonunda sözleşmeyi bozabilir.
Her durumda, fesih işlemleri Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen sürelere ve bildirim şekillerine uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Ayrıca her durumda hâkim, kiracının hakları durum ve koşulları göz önünde tutarak fesih bildirimlerinin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Sözleşmenin feshedilmesi; Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen sürelere, bildirim şekillerine ve özel koşullara uygun olarak yapılmalıdır. Kira sözleşmesi fesih işlemi, farklı yöntemlerle gerçekleştirilebilir. Bu yöntemler; bildirim yoluyla, dava yoluyla ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere üç başlıkta incelenebilir.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshetmesi
Kira sözleşmesi fesih ihbar süresi, şartlara göre değişiklik gösterebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı en az 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ise belirli süreli kira sözleşmelerini en az 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sonlandırabilir.
Daya Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshetmesi
Kiracı veya kiraya veren, karşı tarafın sözleşmeye aykırı davrandığını düşünüyorsa sözleşmeyi mahkemeye başvurarak feshetme yolunu tercih edebilir. Mahkeme, tarafların iddialarını ve delillerini değerlendirerek sözleşmenin feshini veya devamını kararlaştırır.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sözleşmenin Feshedilmesi
Ölüm veya iflas gibi kira sözleşmesi fesih sebepleri durumunda da yapılması gerekenler bellidir. Bu durumda kiracının kendiliğinden sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün olmayabilir. Bu durumlarda kiraya veren veya mirasçıları, kira sözleşmesi fesih bildirim süreleri uyarak feshedebilirler. Ev sahibi kira sözleşmesi feshini bu şekilde gerçekleşebilir.
Kira Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi?
Evet, kira sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilebilir. Bununla beraber kiracının ve ev sahibinin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebilecekleri durumlar ve şartlar farklıdır. Kiracının, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkı, Türk Borçlar Kanunu'na göre daha geniş bir yelpazede bulunur. Belirli süreli kira sözleşmeleri fesih durumunda kiracı, sona erme tarihinden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi fesih durumunda kiracı en az 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Ayrıca kira sözleşmesi fesih nedenleri dolayısıyla mahkemeye başvurulması da mümkündür. Kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı, kiracıya göre daha sınırlıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Olası Anlaşmazlıklar Durumunda Nereye Başvurulur?
Tespit ve tahliye davaları gibi işlemlerde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmak gerekebilir. Müzakere ve uygun anlaşma şartlarının oluşturulması için arabuluculuk kuruluşları ve tahkim komisyonları görev üstlenebilir. Tüm bunlara ek olarak kiracı ve ev sahibi dernekleri de kira sözleşmesi feshinde oluşan anlaşmazlık durumunda destekçi bir rol oynayabilir.