​“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. ​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

​Kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere, taraflar yeni kira dönemi kira bedeli konusunda anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler. 

Kira sözleşmesi 5 yıldan kısaysa ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

​5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli,kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar gözönünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır. 

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI 2023 

​Kira tespit davası açılabilmesi için 2 şartın varlığı aranmaktadır. Bunlar:

1. Taraflar arasında kira sözleşmesi olması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yazılılık şartı bulunmamaktadır 

2. Tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Buradan anlaşılması gereken mesela taraflar yeni kira döneminin bedeli konusunda yasal sınırlara ve kanuna uygun olarak bir kira bedeli zaten belirlemişlere bu durumda kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yarardan söz edilemez. 

 

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için bu iki şartın da birlikte bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde dava reddedilecektir. 

KİRA TESPİT DAVASINDA SÜRE

Kira tespit davası açılabilmesi için kanunumuzda herhangi bir süre öngörülmüş değildir. 

TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. 

​Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. 

​Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

​Kanun maddesinden de anlaşıldığı gibi, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak taraflar mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, davayı yeni kira döneminden en az 30 gün önce açmış olmaları veya en az 30 gün önceden bu hususunun yazılı olarak karşı tarafa ihtar edilmiş olması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmişse eğer hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmaktadır. 

5 YILDAN ÖNCE KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR?

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli,kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar gözönünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır. 

5 YILI DOLAN KİRACIYA NASIL ZAM YAPILIR?

​Kira süresi 5 yılı dolan kiracının kira bedelinin düşük olduğu düşünülüyorsa ve kira bedelinde zam yapılmak isteniyorsa bunun için kira bedelinin tespiti veya kira bedelinin artırımı davası açabilirler. Bu konuda hakim, emsal kira bedellerine, piyasa araştırmasına, emsal kira bedellerine ve kiralanın durumuna göre artırım yapmalıdır. Bu konuda o civardaki kiralık evlerin güncel kira bedellerinin araştırılması ispat açısından önemlidir.

KİRA UYARLAMA DAVASI İHTAR ŞARTI

Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesine gerek yoktur. Zira kanunumuzda böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak taraflardan her biri diğer tarafa kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde artış yapılacağı karşı tarafa bildirirse açılmış olan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda kira tespit davası açılması konusunda ihtar çekmek zorunlu değilse de eğer ki belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını isteniyorsa bu konuda 30 gün önceden ihtar çekilmesi gereklidir.

TESPİT EDİLEN AYLIK KİRA BEDELİ HANGİ AYDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR?

Bu konuda kanunumuzda düzenleme mevcuttur. TBK m. 345’e göre “Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Söz konusu kanun hükmü uyarınca kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağını belirleyecek olan davanın açıldığı veya kiracıya kira bedelinde artış olacağının ihtar edildiği dönem belirlemektedir. Eğer ki dava yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmış veya kiracıya kira bedelinin artacağı 30 gün önceden bildirilmişse tespit edilecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. 

KİRA TESPİT DAVASININ HARCI - KARŞI TARAF VEKALET ÜCRETİ

​Kira tespit davalarında harç, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Örnek vermek gerekirse; mevcut kira bedeli 5.000 TL iken talep edilen kira bedeli 10.000 ise bu durumda harca esas alıncak değer 10.000 – 5.000 = 5.000 TL olmaktadır. 

 

​Karşı taraf vekalet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. Maddesine göre: “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”

KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı şartları, hükümleri ve sonuçları bulunan bir davadır. TBK m. 138’de düzenlenmiştir. Bu hüküm aşırı ifa güçlüğü başlığı altında yer almaktadır. Söz konusu hükme göre: 

TBK m. 138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

​Kanunda sayılan şartların varlığı halinde taraflar kira bedelinin uyarlanmasını kendi ararlarında kararlaştırabilecekleri gibi bu konuda anlaşma sağlayamamaları halinde mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilirler. Uyarlama davalarında geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması istenemez. Uyarlama davası 1 yılı geçmemiş kısa süreli kira sözleşmelerinde uygulanamaz. Dava neticesinde kira bedeli hakimin belirlediği orana göre indirilir.

KİRA UYARLAMA DAVASI ŞARTLARI 

TBK m. 138’e göre kira uyarlama davası açılabilmesinin şartları şınlardır:

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmiş olması

2. Söz konusu olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olması

3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu alayhine değişmiş olmalı.

4. Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

 

​Bu şartların varlığı halinde kiracı, kira sözleşmesinin uyarlanmasını hakimden isteyebilir. Taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi taraflardan beklenmeyen durumlardan kasıt, günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmadığı ve hesaba katmakla yükümlü olmadığı durumlardır.