• Kiracı Tarafından Verilmiş Olmalı

TBK’nın 352/1 hükmünün işletilmesi için dayanak tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından verilmesi gerekir. Kiracı ile birlikte oturanların veya başka kişilerin verdiği taahhütler yeterli olmayıp, taahhüdün bizzat kiracı tarafından verilmesi halinde tahliye taahhüdü geçerli olur. Birden fazla kiracı olması halinde taahhüdün kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekir. Kiracılardan bazılarının tahliye taahhüdü vermemiş olması durumunda tahliye talep edilemez. Tahliyenin bölünmezliği dikkate alındığında sadece taahhüt veren kiracıların dahi tahliyeleri istenemez.

TMK’nın 194. maddesi ile aynı doğrultuda bir düzenleme içeren TBK’nın 349/1 hükmüne göre aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda, kiracı eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhüdünün de bağlayıcı bir fesih beyanı olduğu dikkate alındığında eşin açık rızası olmadıkça kiracının tahliye taahhüdünde bulunamayacağı sonucuna varılmaktadır. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde TBK’nın 349/1. hükmü gereğince kiracı olmayan eşin de açık rızası veya onayı gereklidir. Bu husus içtihatlara “4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. Maddesinde: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise: “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malin maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.” şeklinde yansımıştır.

Kiracının şirket olması halinde yazılı tahliye taahhüdünü verecek olan şirketin yetkilisidir. Şirketin birden fazla imza yetkilisinin olması halinde taahhüdün tüm yetkililer tarafından verilmiş olması gerekir. Birden fazla imza yetkilisi olduğu halde bunlardan birinin kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü imzalaması halinde artık tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülemeyecektir. Zira kira ilişkisinin varlığını ve sözleşmenin geçerliliğini kabul edip taahhüdün geçersizliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de “Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiracı olarak davalı şirket müdürlerinin birinin imzası olduğu halde tahliye taahhüdünün de aynı şirket müdürü tarafından imzalanması halinde geçerli olmadığının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz.” ifadeleriyle ile buna işaret etmiştir.

• Yazılı Olmalı

TBK’nın 352/1 hükmüne göre tahliye davası açılması veya aynı taleple icra takibi başlatılması için kiracı tarafından verilen taahhüdün yazılı olması gerekir. Taahhüdün adi yazılı olması yeterlidir. Bu bağlamda sözlü taahhütlerin geçerli olmayacağı açıktır. Buradaki yazılılık geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhüdü yazılı olmadıkça buna dayanılarak açılan tahliye davaları dinlenemez. Yargıtay bu hususu “Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde ortaya koymuştur.

Tahliye taahhüdünün yazılı olduğu herhangi bir şekilde ispatlandığı takdirde tahliye sebebi olarak kabul edilecektir. Bu bağlamda duruşma tutanağı, haciz tutanağı veya icra tutanağı gibi belgelerde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğu anlaşılıyor ve diğer geçerlilik şartları da bulunuyorsa bu belgeler de yazılı tahliye taahhüdü olarak kabul görürler. Yargıtay, “Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkili derneğe ait taşınmazın 20.09.2010- 31.12.2010 tarihleri arasında 3 ay deneme süreli olarak davalıya kira sözleşmesi ile teslim edildiğini, sözleşmenin 14. Maddesi uyarınca davalının deneme süresi boyunca kira ödemeksizin kiralanan yerde işletmecilik yapacağının, deneme süresinin sonunda tarafların anlaşmaları halinde kira parası belirlenerek kiracılık ilişkisine devam edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak davalının dernek kurallarına ve sözleşme hükümlerine uymaması nedeniyle deneme süresi dolmadan Dernek Yönetim Kurulu’nun 15.12.2010 tarih ve 165 sayılı Yönetim Kurulu kararı ile sözleşmede belirtilen deneme süresi sonu olan 31.12.2010 tarihi itibariyle sözleşmenin feshine karar verildiğini, bu kararın davalıya 20.12.2010 tarihinde tebliğ edildiğini, davalının da taşınmazı ve taşınmazda bulunan demirbaşları müvekkil Derneğe teslim etmek üzere 1 ay ek süre talep ederek, 23.12.2010 tanzim tarihli yazılı taahhütname ile taşınmazı 31.01.2011 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, taşınmazın tahliye edilmesi için keşide edilen Ankara 15. Noterliğinin 28.01.2011 tarih ve 2961 yevmiye no.lu ihtarnamesinin davalıya tebliğ edildiğini, ancak davalının taşınmazı tahliye etmemesi üzerine, Ankara 28. İcra Müdürlüğünün 2011/3143 esas takip sayılı dosyasında davalı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talepli icra takibi başlatıldığını, ancak davalının tahliye emrine yasal süresi içinde takibe dayanak olan tahliye taahhüdünün yasal nitelikleri taşımadığını ileri sürerek itiraz ettiğini bildirerek, itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise, davacı tarafa tahliye taahhütnamesi vermediğini, mezkur belgenin karşılıklı görüşmeler sonucu sunulan teklifler olduğunu bildirerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Dosya kapsamında bulunan ve davaya dayanak olarak gösterilen 23.12.2010 günlü davalı kiracının beyanı yazılı tahliye taahhüdü niteliğindedir. Davalı tahliye konusunda 31.01.2011 tarihine kadar süre isteğinde bulunduğuna göre, bu isteğin yazılı tahliye taahhüdü olarak kabulü gerekir. içtihadı ile dernek yönetim kurulu kararında yer alan taahhüdün de geçerli olduğuna hükmetmiştir.

• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli

TBK’nın yürürlüğünden önce içtihatlarda aranan bu şart TBK’nın 352/1 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre geçerli bir tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilen taahhüttür. Teslim tarihinden önceki taahhütler kiraya verene dava hakkı vermez. Bu durum Yargıtay içtihatlarında “Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK’nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır. 04.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadi Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir. Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir.” ifadeleriyle ortaya konulmuştur.

Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta kira sözleşmesinin kurulması ile kiralananın teslim tarihi arasındaki sürede verilen taahhütler dahi hüküm ifade etmez. Zira kanun koyucu açıkça teslim tarihinden sonra taahhüt verilmesini aramıştır.  Tahliye taahhüdünde verilme zamanının bulunmaması geçerliliğini etkilemez. Yazılı tahliye taahhüdünün verilme zamanı belli değilse bunun teslim tarihinden sonra verildiğini kiraya veren ispatlamalıdır. Belge üzerindeki tarihin doğru olmadığını, taahhüdün teslimden önce verildiğini, beyaza imza şeklinde verilen taahhüdün anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır. Kiracı bu iddiasını ispatlamadığı müddetçe beyaza imza şeklinde verilen tahliye taahhüdünün sonuçlarına katlanacaktır. Bu durum “Davalı her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünün tarihinin kira döneminin bitiminden sonraya tekabül ettiğini, taahhütnameyi imzalarken baskı altında olduğunu ileri sürmüş ise de, kira döneminin bitiminden sonra imzalamasının taahhüdün geçerliliğine bir etkisi olmadığı gibi baskı altında imzaladığı iddiasını ise yazılı tahliye taahhüdü ile aynı kuvvete sahip delillerle ispat edememiştir. Bu itibarla davalının istinaf sebeplerinin yerinde görülmemiştir.” şeklinde içtihatlara yansımıştır.

• Tahliye Tarihi Belli Olmalı

Yazılı tahliye taahhüdünün kiraya verene dava hakkı sağlaması için aranan son şart tahliye tarihinin belli olmasıdır. Tahliye tarihinin yazılmadığı veya muayyen olmadığı taahhütlere dayalı tahliye kararı verilemez. Yargıtay da “Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.” şeklindeki kararı ile tarih içermeyen taahhütlere itibar edilemeyeceğine hükmetmiştir.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığı takdirde TBK’nın 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. Muallak tarihler içeren taahhütlerin geçerli olmayacağı Yargıtay içtihatlarına “Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.02.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira sözleşmesinin hususi şartlar 24. maddesinde ve ek hususi şartlar 4. maddesinde yer alan kiralananlara kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda sözleşme sonu beklenmeksizin kiralananların tahliye edileceğine dair düzenleme belli bir tahliye tarihini gösteren yazılı tahliye taahhüdü niteliği bulunmamaktadır. ” şeklinde yansımıştır.

Kaynak: kadimhukuk.com.tr