Konkordato ve devir haberleriyle gündemden düşmeyen alışveriş merkezleri neden krize girdi? AVM'lerin krizden kurtulması nasıl mümkün olabilir? İşte AVM krizinin perde arkası...
Alışveriş, sosyal hayat, kültür sanat etkinlikleri için vatandaşların uğrak noktaları arasında yer alan alışveriş merkezleri bir süredir ekonomik sıkıntılarla boğuşuyor. Çok yakın dönemde Forum AVM'lerin konkordato ilan etmesi, AVM'lerin geleceği konusunda soru işaretlerini de artırdı.
Habertürk'ten Ahmet Hamdi Girgin alışveriş merkezi krizinin perde arkasını Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı'ya sordu.
İşte Ahmet Hamdi Girgin'in o yazısı...
"DÖVİZ CİNSİNDEN BORÇLAR, KİRALARIN TL'YE DÖNMESİ DENGEYİ BOZDU"
Son dönemlerde konkordato ve bankalara devir haberleriyle sık sık gündeme gelen alışveriş merkezleri konusunda, kamuoyu tarafından tanınmış bir marka olan 'Forum' AVM'lerin konkordato talebi sonrası merak da iyice arttı. Öncelikle sektörde neden böyle bir kriz durumu oluştuğunu sormak istiyorum. Alışveriş merkezlerinin ekonomik sorunlar yaşamasının sebepleri nedir?
Bu noktaya gelinmesindeki ana sebepleri şu şekilde sıralayabiliriz:
2018 yılında kiraların dövizden TL’ye dönmesi ve mevzuat değişikliği dolayısıyla yatırımcıların döviz cinsinden kredi borçlarının ödenmesindeki zorluklar, gelir-gider dengesinin bozulmasına neden oldu.
2020'da uygulamaya konulan ek mevzuatla sözleşme serbestisi konusunda uygulanan kurallar, tek taraflı olarak yatırımcıların aleyhine olacak biçimde değişti. Dolayısıyla sabit kira artışları, kamunun açıklamış olduğu enflasyon oranı ile sınırlandırıldı. Ciro kiraları da aradaki farkı kompanse edemedi. Bu nedenle yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki makas da gün geçtikçe açıldı.
Bazı finansör şirketlerin yeteri derecede destek vermemesi de bugün gelinen noktada bir diğer önemli etken. Yatırımcıların döviz kredilerinden TL’ye dönülmesi konusunda almış oldukları olumsuz dönüşler ve bunun sonucu olarak da yaşanan zorluklar temel nedenler arasında sayılabilir.
Bunun yanı sıra pandemi de elbette söz konusu sürece olumsuz yönde etki etti.
Elbette fizibilitesi baştan yanlış yapılmış alışveriş merkezleri de olabilir ve vardır da. Fakat alınan kararlar ve uygulamalar bu alışveriş merkezlerinin zor durumda kalması ile ilgili süreci hızlandırdı.
"447 AVM'NİN 60-70 TANESİ BANKALARIN KONTROLÜNDE"
Ticaret Bakanı Bolat, geçtiğimiz günlerde yaptığı açıklamada, ülkemizde yaklaşık olarak 450 alışveriş merkezi bulunduğunu bunların yaklaşık olarak 70'inin bankalara devredildiğini söyledi. Bununla ilgili net rakam verebilir misiniz? Kamuoyunu aydınlatmak adına hangi alışveriş merkezlerinin hangi bankalara devredildiğini paylaşabilir misiniz?
Türkiye’de şu anda irili ufaklı toplamda 447 AVM vardır. Bankalara geçen ya da bankaların kontrolünde olan alışveriş merkezi sayısının 60-70 civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Bu alışveriş merkezlerinin bir kısmı da büyük çaplı alışveriş merkezleridir. 20 bin metrekareden büyük hacme sahip olan alışveriş merkezlerini baz aldığımızda, bu yüzdesel olarak da önemli bir orandır.
"10-12 MİLYAR DOLAR BORÇ VAR"
Bankalara devredilen ve konkordato ilan eden alışveriş merkezleriyle beraber, AVM'lerin ne kadarı ciddi büyüklükte ekonomik sorunla boğuşuyor? Yine 10 milyar dolar civarı borçtan bahsediliyor, bununla ilgili olarak net bir rakam var mı elinizde?
Halihazırda alışveriş merkezlerinin borçları, 10-12 milyar US dolar civarındadır. Bunun da yüzde 80’inin döviz kredi borçları olduğunu tahmin ediyoruz.,
"DÖVİZ ENDEKSLİ KİRALAR ÇÖZÜM OLABİLİR"
Bu gidişatın nasıl devam edeceğini düşünüyorsunuz? Konkordato ilan eden şirketlerin kaderleri ne olacak?
Bu olumsuz tabloyu düzeltme konusunda finansör şirketlerin ve bankaların, borçların yapılandırılması konusunda yapıcı yaklaşımları önem taşıyor. Söz konusu bu sorunun çözümü için her zaman vurgulamış olduğumuz gibi ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması ve iki basiretli tacir arasında yapılan sözleşmelerde, sözleşme serbestisi kapsamında hareket edebilmesine imkan sağlanması, uzun vadede çözüme ulaşma konusunda en önemli kriterler. Bunun dışında döviz kirasına geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme alınması da çözüm yollarından biri şeklinde öne çıkıyor.
Diğer bir taraftan bahsi geçen alışveriş merkezlerinin iyi performans sergilediğini, yüksek doluluk oranları ve müşteri giriş sayılarına sahip olduğunu da belirtmekte yarar var. Oluşan problem, bu alışveriş merkezlerinin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, Türk Lirası cinsinden kira gelirleri ve Türk lirası gelirlerdeki artışların sınırlandırılması nedeniyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor. Bu noktada belirtmiş olduğum gibi borçların yapılandırılması ve ticari gayrimenkul tanımının yapılarak bu gayrimenkullerde kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması, sorunu önemli ölçüde çözebilecek.
"TURİZM REKORUNUN ETKİSİNİ GÖREBİLİYORUZ"
Turizmde rekor kırılan bir seneyi geride bıraktık, alışveriş merkezleri için de yabancı turistlerin çok önemli olduğunu biliyoruz... Bu rekorun pozitif bir etkisi oldu mu?
TÜİK tarafından açıklanan verilere göre 2023'ün ilk üç çeyreğinde Türkiye’nin turizm geliri, geçen yıla kıyasla yüzde 20,1 oranında artarak yaklaşık 42 milyar dolara ulaştı. İlk dokuz ayda 44,6 milyon turist ülkemizi ziyaret etti. Mastercard’ın 2023'ün ilk dokuz ayına ilişkin olarak yayınladığı raporda toplam turizm harcamalarının yüzde 26'lık kısmının konaklama, yüzde 15'lik kısmının giyim, yüzde 12'sinin market, yüzde 10'unun da restoranlarda yapıldığını görüyoruz. Giyim sektörünün ülkemizdeki toplam turist harcamalarındaki payı diğer turistik destinasyonlarla kıyaslandığında, Türkiye’nin hala giyim sektöründe en çok harcama yapılan ülke olarak kalmayı başardığı ortaya çıkıyor. Turizm harcamalarındaki artışın yansımalarını turistlere hitap eden alışveriş merkezlerinde de görüyoruz.
"YABANCI YATIRIMCI ORANI GERİLEDİ"
Konut sektöründe yabancıya satışın sert bir biçimde düştüğünü görüyoruz, bir taraftan ekonomi yönetimi dış yatırımı ülkeye çekmeye çalışıyor. Alışveriş merkezleri yabancı yatırımı konusunda ne durumda?
2018'de kiraların Türk Lirası'na dönmesinden önce, birkaç alışveriş merkezinin yaşadığı finansal zorluklardan bahsedilirken, 2018 yılında kiraların TL’ye dönüşü ve 2020'de mevzuatta yapılan değişikliklerle sözleşme serbestisinin sekteye uğraması yatırımcılar açısından sıkıntılara neden olmuştur. Sektörde yabancı yatırımcı oranı son 5 senede yüzde 28’den yüzde 20’ye geriledi.
Yazının devamı şu şekilde:
Bu noktada, tekrar vurgulamak gerekir ki yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük kısmı ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da (ofis, otel, lojistik gibi) yatırımları olan firmalardır. Dolayısıyla sektördeki yabancı yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak değerlendirmemekte; büyük resimde ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda vardır. Ülkemiz, ekonomik hacmi, genç ve dinamik nüfusu, jeopolitik konumu, sosyo-kültürel yapısı ve turizmi ile ticari gayrimenkulün tüm alanlarında daha fazla yabancı yatırımcı çekme potansiyeline sahiptir. Bu potansiyelden faydalanmak için atılacak adımlarla doyuma ulaşmış, yeterli ekonomik büyüklüğe sahip olmayan ya da batı kültürüne daha uzak olan ülkelere nazaran çok daha avantajlı konuma geçilmesi mümkündür.
"SORUNUN ÇÖZÜLEMEMESİ GELEBİLECEK YATIRIMLARI ETKİLİYOR"
Geleceğe dönük öngörülerinizi öğrenebilir miyiz? Sektör bu krizi nasıl atlatacak, AVM'lerin önümüzdeki dönemde nasıl bir strateji izlemesini bekliyor/öneriyorsunuz?
Henüz AVM’ler lehine sorunu çözebilecek adımların atıldığını söylemek maalesef mümkün değildir. Bu durum, mevcut sorunu çözüme ulaştıramamanın yanı sıra oluşan algı ile yeni yatırım kararlarının alınmasına da engel teşkil etmektedir. Biz AYD olarak bu konuya çok daha geniş bir perspektiften bakmak gerektiğini düşünüyoruz. Öncelikle yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük bir çoğunluğu ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da yatırımları olan firmalardır. Sorunun çözümsüz kalması, ticari gayrimenkul yatırımı yapılması konusunda tereddütlerin artmasına yol açarak gerek yerli gerekse yurt dışından gelebilecek yatırımları dolaylı olarak etkilemektedir. Türkiye’nin doğrudan yabancı yatırımlara ihtiyacı vardır. Sektör, içinde bulunduğu ekosistemde 2,1 milyon kişiye dolaylı istihdam sağlamaktadır. Yeni yatırımlar konusundaki tereddütler, çok doğal olarak istihdam ve enflasyonla mücadele açısından da orta ve uzun vadede sıkıntı yaratabilir.
Yeni yatırımların yanı sıra mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımlar ve bu AVM’lerin müşterilerin ve perakendecilerin ihtiyaçlarına yönelik olarak dönüşmesi de sektörün bir diğer gündem maddesidir. Büyümek isteyen ya da ülkemize yeni girecek olan markalara yer verilebilmesi için bu yatırımlara da ihtiyaç olduğu, AVM’lerin günümüz şartlarına uygun şekilde dönüşmesi gerektiği aşikardır. Dolayısıyla mevcut sorunların çözümü, sadece yeni yatırımları değil, perakendecilerin büyüme planlarını ve yeni markaların ülkemize girmesini de etkileyebilir.