Arsa ve tarla konusu genel olarak yatırımın temel tartışmalarından birini oluşturmaktadır. Ülkemizde tarımın korunması ve daha planlı şehirleşmenin sağlanabilmesi için kullanılacak toprağın ayrıştırılmasını sağlamaktadır. Dünyada olduğu gibi ülkemizde de tarla vasfına sahip toprak için herhangi bir imar, bina uygulamasının gerçekleştirilebilmesi mümkün değildir. Bu tarz yatırımlar için arsa vasfına sahip toprağın kullanılması gerekir. İmar uygulaması geçmeyen tarla için tarım dışında bir yatırımın gerçekleştirilmesi cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalınmasına yol açabilir. Aynı zamanda devlet tarafından birçok kritere bağlı sağlanan hak çerçevesinde arazinin arsa vasfına dönüş gerçekleştirilebilmesi mümkün olmaktadır.
Tarıma elverişliliği iyi durumda olan topraklar tarla vasfına sahip olarak geçmektedir. Tarla vasfına sahip toprak arazilerinin imar uygulamasına tabi olabilmeleri zordur. Her tarla için sınırlama duvar, dağ, yol, tepe, dere, ağaç ve yolla belirlenmektedir. Arsalar bağlı oldukları belediyenin imar uygulamasında yer alan topraklardır. Dolayısıyla arsa statüsüne sahip her toprak parçası, yapılaşma bakımından teknik ve yasal uygunluğa sahiptir. Günümüzde yasal düzenlemeler çerçevesinde özellikle tapudaki statüsü tarla olan toprak parçasının arsa vasfına dönüştürülmesi için cins değişikliği süreci uygulanabilir.
Araziden arsaya dönüştürme fırsatı tanıyan cins değişikliği işlemlerinin yapılabilmesi için göz ardı edilmemesi gereken bazı önemli noktalar vardır. Bu noktaların başında da arsaya dönüştürülmek istenen arazinin bazı kriterleri karşılıyor olması gerekir. Tarla tapusunu arsa vasfına dönüştürmek için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;
· Mevcut durumda tarla statüsüne sahip toprak parçası tapusunun arsa vasfına dönüştürülebilmesi mümkündür. Fakat bunun için ilgili tarlanın devlet tarafından belirlenmiş bir takım şartları taşıyor olması önemlidir. Buna göre tarladan arsa vasfına dönüştürme olanağı getiren cins değişikliği koşullarına göre tarlanın; 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde bulunuyor olması gerekir.
· Yapılaşmaya açık niteliğe sahip olması gerekir.
Tarla tapusunu arsa vasfına dönüştürmek için bu kriterler aranmaktadır. Cins değişikliği işlemleri doğrultusunda “1/1000 ölçekli” imar planı hükümleri gerçekleştirilecek imar uygulaması neticesinde tapu kayıtlarında toprak parçasının tarla niteliği arsa niteliğine dönüştürülebilir.
kaynak: emlakjet.com