İskan belgesi; yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını belirten; ruhsat bilgilerini, tapu kaydını, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren belge olarak ifade ediliyor. Oturma izini olarak da bilinen iskan, belediye görevlileri tarafından müracaat olmadan verilmiyor. Bir binanın projesine ve bölgenin imar planına aykırı olarak tamamlanması halinde belediyenin imar birimleri tarafından yapıya iskan verilmiyor. İskan izni verilmeyen veya alınmayan binalarda izin alınıncaya kadar elektrik, su gibi hizmetlerden yararlanamıyor. İskanı bulunmayan kat irtifak tapulu binalardan ev satın alanlar, imar mevzuatına göre bir kısım kamu hizmetlerinden yararlanamama gibi yoksunluklar dışında; tapularının arsa sahibi lehine iptali veya tapuya kavuşamama riski yaşayabiliyor.
Gayrimenkulün niteliği, tapu belgesi üzerinde yazılı olan kısımlarda işaretli. Burada ‘kat mülkiyeti’ ibaresinin vurgulanmış olması söz konusu yapının iskân iznine sahip olduğu anlamına gelir. Bina, belediye tarafından her şeyiyle onaylanmış bir mülk olarak kaydedilmiş, yapıdaki her bir bölüm ayrı olarak belirlenmiştir. Kat mülkiyetli tapunun alınabilmesi için binanın iskân ruhsatının bulunması şarttır.
Kat irtifaklı tapu ise inşaatına başlanacak ya da inşaat halinde olan binalar için belediyeden alınır. İnşaatın tamamlanmasının ardından yapılan kontroller sonucunda herhangi bir usulsüzlük yoksa kat mülkiyeti tapusu için başvuru yapılır. Ancak kat irtifaklı bir bina usulüne uygun olarak inşa edilmemişse iskân izni alınması söz konusu değildir. Gerekli düzenlemeler yapılması halinde iskân için yeniden başvuruda bulunulabilir.
İskan izni olmayan yapılara bankalar aslında kredi vermek istemiyor. Kat mülkiyetli daireler için kredi almak rahatken, pek çok banka, uygulamada kat irtifaklı gayrimenkuller için de kredi kullandırtıyor. Gayrimenkul edinen kişilerin tüm yasal izinleri alınmış, iskan ehliyeti çıkarılmış banka kredisine uygun ‘kat mülkiyeti tapulu’ mülklerden yana tercih kullanması, ileride inşaatın proje ruhsatına uygun olarak tamamlanmamış olması gibi istenilmeyen durumlarla karşılaşılmaması için büyük önem arz ediyor.
Türkiye’de bazı müteahhitlerler inşaat proje ruhsatını alıp, bağımsız bölümlerini oluşturarak kat irtifak tapularını çıkarttıkları projelerinde inşaat sırasında onaylanan proje dışına çıkarak inşaat projesine uygun olmayan kat ve metrekare ilaveleri ile inşaatı tamamlıyor ve ellerindeki kat irtifak tapuları ile binanın yapı kullanma izin belgesi olan iskan ehliyetini alıp tapuları henüz kat mülkiyetine geçirmeden banka kredisine uygun konut satışı yapabiliyor.
Kat irtifak tapusu ile de banka kredisi kullanılabiliyor olması çoğu zaman tüketiciye konutla ilgili her prosedürün tamam ve tüm işlemlerin resmi olduğu algısını yaratsa da bazen bu durumun dışında belediye incelemeleri sırasında konuta ait projeye uygun olmayan bir yapılaşmanın tespiti ile konut edinildikten 1-2 sene sonra bile konutun tapu sahibi olarak Belediye ‘den para cezası alınması gibi istenmeyen sürprizlerle karşılaşılabiliyor.
· Eğer kat irtifak tapulu gayrimenkul ediniliyorsa, projenin yapı kullanma izin belgesi’nin yani iskanının ne zaman çıkarılacağı mutlaka müteahhit firmaya sorulmalı; bu konuda bir sözleşme veya ipotek karşılığı bir kısım ödeme bekletilmek ve Kat Mülkiyeti tapusu çıkarıldıktan sonra kalan borç bakiyesinin kapatılması gibi alternatif seçeneklerle güvence alınmalı.
· Eğer kat irtifak tapulu mülk ediniliyorsa ilgili belediyeden inşaat ruhsatı alınan projeye uygunluk için teyid alınmalı ve en azından mevcut durum için sorgulama yapılmalıdır.
· Arsa tapulu konut ya da ticari gayrimenkul alınıyorsa, mülkün legal statüde olmadığını unutmayın ve bu tür tapuyu tercih etmeyin. Mutlaka ilgili belediyeden resmi durumu ile ilgili bilgi alın, çünkü banka kredisine uygun değildir. Mutlaka nakit olarak alınıp satılması gerekmektedir. Bu durum satış bakımından da çoğu zaman çok ciddi bir olumsuzluktur.
Satın alınacak taşınmaza ait tapu baştan devralınabilir. Özellikle, tüketicinin peşin ödeme yaptığı hallerde bu yöntem uygulanabilir. Vadeli satış olması durumunda ise, bu durum tapu devrine engel olmayıp tüketicinin bakiye borcu için müteahhit lehine ipotek kurularak yine devir yapılabilir. Tapunun önden devralınması inşaatın tamamlama riskini bertaraf etmemekle birlikte, en azından arsanın mülkiyetinin müşteriye geçmesini temin edecektir.
Tapuda iskân nasıl anlaşılır ya da görülür?” sorularının cevabını en doğru şekilde almanın yolu, tapu müdürlüğüne ve belediyelere başvurmak. Yapının inşa edildiği belediyenin imar müdürlüğündeki yapı kullanma izni birimleri, bu konuda size yardımcı olacaktır. Taşınmaza ait malik bilgisi, güncel adresi, ada parsel bilgileri, net alanı, borç bilgileri, haciz ve ipotek bilgileri araştırılmalı, ilgili belediyelerden iskan raporu, numarataj belgesi alınarak gayrimenkulün doğruluğu kontrol edilmeli.
Uygulamaya bakıldığında, zaman zaman, müteahhitlere tapu teslimi işlemlerinin tamamlanması için tüketiciler tarafından vekâletname verildiği görülüyor. Bu, tüketiciler açısından kolaylık sağlasa da verilecek vekâletnamenin içeriği konusunda dikkatli olmak gerekiyor. Çünkü vekâletnamelerin kapsamında teslim yetkisi ve yükleniciyi ibra yetkisi verildiği görülüyor. Bu tür yetkilerin vekâletname kapsamında olmadığından emin olmak doğru.
İbra etmek, tüketicinin yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirdiğini kabul etmesi ve yükleniciye karşı herhangi bir talebi olmadığını ifade eden bir yazılı beyanda bulunması anlamına geliyor. Bir başka ifade ile kavram, ‘satın aldığım üründen memnunum, sizden bir talebim olmayacak’ demek.
Tüketiciler yeterince inceleme yapmadan taşınmaz teslim tutanaklarını imzalıyor. Teslim tutanaklarının, taşınmazda görülen herhangi bir ayıba istinaden çekince konulmadan imzalanması, tüketicilerin ileride bazı haklarını kullanmalarını da engelleyebilir. Bu sebeple, satın alınacak bir bağımsız bölümün mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı, mevzuata herhangi bir aykırılığının olup olmadığı hususlarının tüketiciler tarafından dikkatlice denetlenmesi, sonradan doğabilecek zararların engellemesi yönünden önem taşıyor.
Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor.
Kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı ise müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Zaten, bireysel olarak iskan belgesini alabilmek de mümkün değil. İskan belgesini alabilmek için sadece müteahhitte olan belgelerin ilgili idarelere verilmesi gerekiyor. Ayrıca iskan, daireler için ayrı ayrı değil, bütün bina için alınıyor. İskanı olmayan bir evi satın almanız durumunda, bina inşaatını yürüten yetkili kişi ile koordine bir biçimde bu iznin alınışını izleyebilirsiniz. Bu işlemler için yetkili başvurulacak merci, yapının bulunduğunu belediyeye bağlı imar birimidir. Binanızın türü, bulunduğu bölge ve oturum alanına göre istenecek farklı belgeleri müteahhit bildirmelidir.
Kaynak: Emlakjet