21 Mart'ta Para Politikası Kurulu, politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranının yüzde 45’ten yüzde 50'ye çıkartılmasına karar verdi. Peki faiz artışları konut kredilerini nasıl etkiledi?
Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut kredilerini kaleme aldı. Peki faiz artışları konut kredilerini nasıl etkiledi?
Prof. Dr. Ali Hepşen'in yazısı şu şekilde:
21 Mart'ta Para Politikası Kurulu, politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranının yüzde 45’ten yüzde 50'ye yükseltilmesine ve ayrıca gecelik vadede borçlanma ve borç verme oranlarının bir hafta vadeli repo ihale faiz oranına kıyasla da -/+ 300 baz puanlık bir marj ile belirlenmesine karar verdi.
Geçtiğimiz haftalardaki miktarsal sıkılaştırmaya ilave olarak alınmış olan bir karar olduğunu da göz ardı etmemek gerekiyor...Gerekçe önemli: Kurul, Şubat'ta aylık enflasyonun ana eğiliminin, hizmet enflasyonu öncülüğünde, öngörülenden yüksek olarak gerçekleşmesi, yurt içi talepte dirençli seyrin devam etmesi ve bu nedenle de enflasyon görünümündeki bozulmayı dikkate alarak politika faizinin artırılmasına karar vermiş durumda...
Son dönemlerde sık sık gündeme gelen kredi faiz oranı konut alımında yan belirleyici etken oldu
Söz konusu karar, yerel seçimlerden 10 gün öncesinde, mevcutta yüzde 75'e yaklaşan ihtiyaç kredi faizleri ve yüzde 60'a yaklaşan ticari kredi faiz oranı ortamında alındı.
Bankanın elindeki veri bizlere kıyasla anlık ve hacimsel olarak fazla. Sanırım yüksek faiz oranları ortamı olmasına rağmen tüketimde istenilen yavaşlamanın sağlanamayacak korkusu ve önümüzdeki aylardaki enflasyon oranlarının öngörülenden daha yüksek olma ihtimalleri de 500 baz puanlık faiz artışını karşımıza getirdi.
Yatırımcıların en çok tercih ettiği kısa dönemli mevduatta oranlar yukarıya çıkacak (hali hazırda bazı bankalarda yüzde 50’yi geçti); kur da satın alma gücü paritesinin sonuçlarına uyumlu biçimde yıl sonunda enflasyon ölçeğinde değerlenir. Geçtiğimiz hafta alınmış olan söz konusu bu kararın konut kredi faizlerini daha da artırıcı bir etkisi olacak. Ki zaten mevcutta faizler aylık ortalama yüzde 3,59’a; yıllık maliyet oranı da yüzde 61,63 düzeylerine ulaşmıştı… Türkiye İstatistik Kurumu'nun yayımladığı konut satış istatistiklerine göre de kredili satışlar toplam satışların yüzde 9,4’üne geldi…
Sonuç: Sık sık gündeme gelen kredi faiz oranı konut alımında yan belirleyici bir etken oldu, yüksek varlık değerinde sıfır faiz ortamı bile yaratılsa çıkan aylık taksit tutarları ve ödenebilirliği için kazanılması gereken gelir yüksek düzeyleri yakaladı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın’ yayımlamış olduğu son konut fiyat endeksi raporunda ülke geneli için ortalama metrekare fiyatı 31 bin Türk Lirası; İstanbul için ise 45 bin Türk Lirası düzeyinde... Yapı ruhsatları bize ortalama daire büyüklüğünün 110 metrekare olduğunu gösteriyor.
O halde, ülke genelinde konut fiyatı 3,4 milyon Türk Lirası, mega kent İstanbul için de 5 milyon Türk Lirası civarında. Ütopik olacak fakat diyelim ki konutun tamamını yüzde 0 faiz ve 10 sene vadeli bir kredi ile finanse ettiğimizi düşünelim: Böyle bir yapıda aylık taksit miktarları ülke genelinde 28 bin 300 Türk Lirası; mega kent İstanbul için ise 41 bin 250 Türk Lirası olur... İdeal borç-gelir oranının 1/3 olduğunu da dikkate alırsak, sıfır faiz ortamındaki bir konut kredisinin ödenebilmesi için hanehalkı gelirinin İstanbul için 120 bin Türk Lirası'nı bulması söz konusu…
Diğer yandan 2 Mart tarihinde Sayın Mehmet Şimşek’in katıldığı bir toplantıda, “Enflasyon tek haneye inince daha rahat konut alabileceksiniz” cümlesinden ve Orta Vadeli Program beklentilerinden hareket edersek, şimdilik ücretli çalışanlar için gayrimenkul alımı için görünen en yakın tarih 2026 senesi… Ancak, konut fiyatlarındaki artış hızı, beklenen enflasyondaki artış hızından fazla olursa, söz konusu bu tarih daha da ötelenecektir.
SONUÇ
Yüksek konut fiyatları ortamında bugün ve görünür gelecekte kredi faizi oyun dışıysa, satın alım sürecinde bundan sonrası nasıl olur? Bu sorunun cevabı barınma amacıyla konut almak isteyeler açısından önemli olmakla beraber, yatırımcı açısından da oldukça derece önemli aslında…
Barınma ihtiyaçları doğrultusunda yerel yönetimler ve kamunun erişilebilirlik sorununa çözüm için başta kamu özel sektör işbirliği modeli çerçevesinde kiralık konut üretimine olacak şekilde farklı modellere yönelmeleri gerekli. Veya geçtiğimiz haftalardaki yazılarımda da belirtmiş olduğum gibi, yapı tasarruf sandıkları gibi alternatif modellerin çeşitlendirilmesi gerekiyor. Barınma temel hak ve ihtiyaçlarımızdan bir tanesi sonuçta; sosyal soruna dönüşmeden çözüm üretilmeli.
Yatırım için konut piyasasına yönelenlerin de fiziki ürün almak yerine, ürünün potansiyel getirisini elde edebilecekleri biçimde gayrimenkul dayalı sermaye piyasası araçlarına (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı pay senedi, GYF katılım payı ve yeniden göreceğimiz gayrimenkul sertifikasına) yönelmeleri akıllıca olacak. Bence şartlar bizi biraz gecikmeli de olsa doğruyu bulmaya yönlendiriyor…