Türkiye’de 120 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı ekim ayı itibariyle 3.6 milyon lira iken İstanbul’da bu fiyat 5.3 milyon lira olarak kaydedildi. Konut fiyatları Mayıs 2019 yılında dipten döndü.

Ancak son 5 yıla yaklaşması için 2018 sonu değerlerini incelendiğinde hangi bölgede konut fiyatlarının aşırı yükseldiğini ve uluslararası tanımı ile balon oluştuğu ortaya çıkıyor.

Hürriyet'in haberine göre, konutta balon ölçütü olarak Nobel ödüllü iktisatçı Robert Shiller’in “Son 5 senede yüzde 100 reel artışı” dikkate alındı. Reel artış da enflasyondan arındırılarak bulunuyor.

• Dikkate alınan Aralık 2018 ve Ekim 2023 arasında TÜFE 393.88’den 1749.11 endeks değerine çıktı ve tüketici enflasyonu yüzde 344.1 oranında yükseldi.
• Yine aynı dönemin Türkiye konut fiyat endeksi 108.0 düzeyinden 1129,6 düzeyine yükseldi ve yüzde 945.9 arttı. Enflasyonundan arındırıldığında yüzde 135.5 reel bir artış çıkıyor. Bu da uluslararası balon tanımına tam uyuyor.

5 YILIN BİLANÇOSU

• Bitişikte Türkiye’nin 26 istatistiki bölgeye göre hesaplanmış konut fiyat artışları bulunuyor.

• En başta gerçekleştirilecek değerlendirme 26 alt bölgenin 26’sında veya Türkiye’nin tüm illerinde konut fiyatları enflasyonun üzerinde yükseldi. Hatta yukarıda açıklandığı gibi gibi bu artış ortalamada enflasyonun yüzde 135 üzerine ulaştı.

• Ama 26 bölge içinde enflasyonun altında kalan değer artışı bulunmuyor. En az reel artış ise yüzde 32 ile depremin merkezi Kahramanmaraş-Hatay’da yaşandı.

 

• Balonlaşma sınırı kabul edilen yüzde 100 reel artışı yakalayamayan 5 bölgenin 3’ü depremden etkilenen kentler.

 

• Bu bölgelerin dışında Erzincan ve Erzurum ile Sivas ve Kayseri bölgelerindeki konut fiyat artışları yüzde 100’ün gerisinde kaldı. Bu kentlerde deprem gibi gayrimenkul fiyatlarını güçlü bir şekilde etkileyecek herhangi bir neden yok.

MUĞLA VE ANTALYA’DA YERLİ-YABANCI ETKİSİ

• Son 5 sene içinde en çok prim yapan ve enflasyondan arındırılmış değer artışını yakalayanlar Türkiye’nin Batısı ve Güneyinde bulunan bölgeler oldu.

 

• En yüksek reel artış aynı zamanda yabancıların en çok konut satın aldığı Antalya’da yüzde 229 ile kaydedildi.

 

• Bodrum, Datça, Marmaris, Fethiye gibi gelir düzeyi yüksek yurtiçi yerleşiklerin tatil beldesi durumuna gelen ama son senelerde pandeminin etkisiyle kalıcı yerleşimlerin arttığı Muğla konut fiyatlarında yüzde 196 reel artışla 2. sıraya yerleşti.

 

• Çanakkale ve Balıkesir de hem ekonomik potansiyelleri hem büyük kentlerden emekli olup kaçanların yerleşim yerleri olarak dikkat çekiyor. Bu bölgede de reel konut fiyat artışları yüzde 167’ye vardı.

 

• İstanbul’un arka bahçesi olarak Trakya kentleri fiyat artışı da yüzde 154 olarak sıralamada yerini aldı.

 

• Güneyde  Adana  ve Mersin’nin konut fiyat artışı yüzde 152 ile Antalya ve Muğla’nın devamını getirdi ve Akdeniz sahil şeridinin yüksek değerliliğini tamamladı.

 

• Son dönemde ilgi görmeye başlayan Batı Karadeniz'deki kentler de yüzde 169’luk reel artışla üçüncü sırada geliyor. Kuzey Marmara Otoyolunun faliyete başlaması, Karadeniz Salih Otoyolunun İstanbul’dan Zonguldak sınırlarına kadar gelmesi bölgede yerleşimleri artırıyor.

İSTANBUL NEGATİF AYRIŞIYOR

• Tablodaki ilginç sonuçlardan İstanbul’un Türkiye ortalamasının gerisinde kalması ve negatif ayrışmasıdır.

 

• Son 5 senede fiyat artışında en önde yer almasa da, daha önceden başlayan fiyat artışları ile İstanbul Türkiye’de en pahalı ev fiyatlarının olduğu yerdir.

 

• Ülkede 120 metrekarelik ortalama bir evin fiyatı ekim ayı itibariyle 3.6 milyon TL'iken İstanbul’da 5.3 milyon Türk Lirası. İstanbul fiyatları Türkiye ortalamasının üçte bir üzerindedir.

 

• Konut fiyatlarında başı çeken kent olarak İstanbul artık yolun sonuna yaklaştı ve yavaşladı. Yaşamın pahalılaşması belki en çok İstanbulluları etkiliyor ama işverenlerin dışında çok az bir kitle gelirini diğer şehirlere göre artırabiliyor.

 

• Bu da İstanbul'un göçü ve konut fiyatlarının yavaşlamasını beraberinde getiriyor. Vatandaşların alım gücü bu kadar.

 

• İstanbul daha yüksek fiyatları kaldıramadığını çünkü ev fiyat artışına paralel kazanamadığını göstermesi açısından iyi bir örnek. Kentte son 5 senede servetini ve gelirini reel anlamda yüzde 135 artıranlar vardır ama azınlıktadır ve büyük kitleler değildir.

 

• Fiyat ve kira artışlarını yol açan yabancılar da son 5 senede Türkiye’den çekildi. Belki bundan sonra dönerler.

 

• Dolayısıyla yüksek konut fiyatlarını daha yükseltecek geniş bir alıcı kitlesi ortada kalmadı.

KONUTTA BALON NİYE HEMEN PATLAMAZ?

• Buradan geliyoruz 4 sene üst üste dünyanın konut fiyat rekorunu kıracak ne yaptık sorusuna. Ne kadar kazandık, ne kadar servetimiz artı ki, bu fiyat artışlarının altından kalkalım? Ya da konutların, işyerlerinin kiralarını ödeyelim?

 

• Hayat pahalılığını yaratan ve enflasyonu körükleyen ana ayaklardan biri konut fiyat artışının her şeyin önünde gitmesi. İşte konutların değer artışı son 5 yılda enflasyonun yüzde 135 üzerine çıkmış, katlayıp geçmiş.

 

• Türkiye’de fiyat balonunun alası var da, bu hemen patlayacak demek değil.

 

• Finansal piyasalarda oluşan balonlar da olduğu gibi, gayrimenkul balonları hemen sönmüyor, patlamaları zaman alıyor. Hatta yıllarca aşırı fiyat artışlarını korunabiliyor.

 

• Çünkü arzı menkul kıymetler gibi kolay ve hızlı değil. Para politikasında değişiklik finansal piyasalara anında etki yaparken reel ekonomiye en az birkaç çeyrekte sirayet ediyor.

Kaynak: emlakkulisi.com