Dünya gazetesi yazarı Naki Bakır bugünkü yazısında katlamalı vergiyi kaleme aldı. İşte Naki Bakır'ın o yazısı...
Son senelerde hızla artış gösteren konut talebine rağmen, özellikle tüm dünyayı etkisi altına alan pandemiden bu yana piyasada oluşan fiyat balonu ve son bir senede aşırı yükselen kredi faizleri yüzünden baskılanan talep sebebiyle konut piyasası en durgun dönemlerinden bir tanesini yaşarken, gayrimenkul piyasasına yönelik yeni vergi düzenlemeleri iddiası sektörde farklı tepkilere ve genel olarak tedirginliğe neden oldu.
Önümüzdeki ay TBMM gündemine geleceği öne sürülen yasa teklifi kapsamında tüm gayrimenkul satışlarında zorunlu ekspertiz raporu ile resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılmasının sağlanacağı, 5 seneden daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış vergisi ve birden çok konutu olanlardan katlamalı emlak vergisi alınacağı şeklindeki haberler hem yatırım amaçlı hem de oturmak için ev alma planı yapan potansiyel alıcıları endişelendirdi. Söz konusu bu düzenlemelerin getireceği ek maliyetler satış fiyatlarına ekleneceği için fiyatların yükseleceği yaygın bir görüş. Söz konusu bu düzenlemeler sonrası konut yatırımının cazibesinin azalacağı, sektörde durgunluğun derinleşebileceği şeklinde yorumlar öne çıkıyor. Bu arada kira gelirlerinden alınan gelir vergisinde yıllık muafiyet tutarının kaldırılacağı yönündeki iddialar da kirada konutu olanların uğrayacağı gelir kaybını kira bedeline ekleme olasılığı nedeniyle genel kira düzeyinin yükseleceği şeklinde yorumlara neden oldu.
Değer artışı kazancının belirlenmesinde, satışa konu olan konutun mevcut sahibi tarafından satın alındığı tarihteki tapu kayıtlarında görünen fiyatı, satılacağı tarihe kadar olan zamanda yurt içi üretici fiyat endeksinde (Yi-ÜFE) gerçekleşen artış oranı ile güncelleniyor. Bu yolla, konutun mevcut sahibinin ilgili konutu aldığı fiyatın güncel değeri de bulunuyor. Bu güncellenmiş alım fiyatıyla beraber ödenmiş tapu harcı ve varsa kredi faiz ödemeleri şimdiki satış fiyatından düşülerek “safi” değer artışı kazancı hesaplanıyor. Söz konusu bu tutardan da her takvim yılında yeniden belirlenmiş olan istisna tutarı düşülerek vergi matrahı bulunuyor. Söz konusu bu istisna tutarı 2024 yılı için 87 bin Türk Lirası şeklinde belirlenmişti.
VERGİ HESABI
Artan oranlı sistemde 2024 yılı belirlenen gelir vergisi tarifesine göre vergilendirmede gelirin 110 bin liraya kadar kısmına yüzde 15, 110 bin lira 230 bin lira arasındaki kısmına yüzde 20, 230 bin lira-580 bin lira arasına yüzde 27, 580 bin lira- 3 milyon lira arasındaki kısma yüzde 35 ve 3 milyon liranın üstündeki kısma yüzde 40 oranı uygulanıyor. Buna göre 2019 yılının Nisan ayında tapudaki satın alma bedeli, tapu harcı, kredi faizi vb. unsurların toplamından oluşan alış maliyeti 300 bin TL olan konutunu Mart 2024’te 5 milyon TL'ye satan birisi, beş yıllık zorunlu elde tutma süresi dolmadığı için, Yİ-ÜFE’de bu sürede gerçekleşen yüzde 607,9’luk enflasyonla güncellenen maliyet ve 87 bin TL'lik istisna tutarı da düşüldükten sonra net “değer artışı kazancı” olarak 2 milyon 789 bin TL'lik matrah üzerinden 586,3 bin lira vergi ödedi. Aynı tarihte alınan ve edinim süresi bu sene Nisan'da 5 yılı dolduran bir konut bugünlerde satılırsa, yürürlükteki mevzuata göre elde tutma süresi dolduğu için herhangi bir vergi ödenmeyecek.
Fakat eğer 5 yıllık sınırı kaldıran yasa değişikliği yürürlüğe girmiş olsaydı, alım-satım fiyat farkı üzerinden hesaplanacak olan değer artış kazancı vergiye tabi olacaktı. Anılan tarihte 300 bin Türk Lirası şeklinde olan toplam satın alım bedeli, Nisan 2019-Nisan 2024 arasında yüzde 657,6 olan enflasyonla (Yİ-ÜFE) güncellendiğinde 2 milyon 272,7 bin Türk Lirası kabul edilecek, bu konut Mayıs'ta 5 milyon TL'ye satıldığı varsayılırsa, 87 bin TL'lik istisna tutarı da düşüldükten sonra net değer artışı kazancı olarak 2 milyon 640,3 bin TL'lik bir vergi matrahı oluşacak, bunun üzerinden satıcı yaklaşık 534 bin lira vergi ödemek zorunda kalacaktı. Aynı konut, yasa çıktıktan sonra satılırsa, satılacağı tarih itibarıyla oluşacak enflasyonla güncellenecek alım bedeliyle satış fiyatı arasındaki fark üzerinden vergilendirilecek.
KONUT PİYASASI NASIL ETKİLENECEK?
Konu ile ilgili önemli açıklamalar yapan uzmanlar, tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporunun zorunlu olması, resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden gerçekleştirilmesi ve 5 seneden daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış kazancı vergisi alınmasının, konut piyasası üzerinde sert etkileri olabileceğine işaret ediyor. Söz konusu bu yeni düzenlemenin yürürlüğe girmeden alım satım yapmak isteyenlerin çoğalması ile konut piyasasının önce hareketleneceği, fakat yürürlük sonrasında da söz konusu bu durumun tersine döneceği belirtiliyor. Konutunu satacak kişilerin getirilmiş olan vergiyi alıcıya yüklemek isteyeceği, konut alacak kişilerin daha fazla para ödemek zorunda kalacağı ve ihtiyaç sahiplerinin konuta erişiminin zorlaşacağı belirtiliyor.
Söz konusu verginin, zaman içerisinde özellikle yatırım amaçlı konut alımını caydırıcı etki yapacağı, konut yatırımının cazibesini azaltacağı için parası olanların konut yatırımını tercih etmeyeceği, konuta talep azaldığı zaman da üretimin de düşeceği, bu süreçte kiracılık olgusunun büyüyeceği, kiraların artacağı belirtiliyor.
KİRADA İSTİSNA KALKARSA
Ayrıca diğer bir taraftan kirada konutu olan mülk sahiplerinin ödemekle yükümlü olduğu gelir vergisinde istisna tutarının sıfırlanması da gündemde. Kira gelirinden alınmış olan vergide istisnanın kalkması halinde, son senelerde artış gösteren talebe bağlı olarak aşırı yükselmiş olan kiraların daha da artacağı belirtiliyor.
Kira gelirinden alınmış olan vergide yıllık istisna tutarı 2024 yılı için 33 bin TL düzeyinde bulunuyor. Buna göre aylık kira geliri 15 bin Türk Lirası şeklinde olan bir mal sahibi, bir senede elde edeceği 180 bin Türk Lirası gelirden istisna sonrası 147 bin Türk Lirası olan matrah üzerinden mevcut vergi dilimlerine göre 25 bin 900 Türk Lirası vergi ödeyecek. Yeni vergi düzenlemesiyle söz konusu istisna kalkarsa aynı konut sahibinin ödeyeceği kira geliri vergisi 30 bin 500 Türk Lirası'na yükselecek. Yıllık istisna tutarının kalkması halinde aylık kira geliri 20 bin Türk Lirası şeklinde olan bir ev sahibinin ödeyeceği vergi de 35 bin 900 Türk Lirası'ndan 43 bin 200 Türk Lirası'na yükselecek.
YATIRIMCILAR KKTC'YE GİDİYOR
Konut yatırımcısının ilgisinin son dönemlerde dış ülkelere, özellikle de Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ne (KKTC) kaydığı belirtiliyor. Dünyaca ünlü Forbes dergisinin 2024'te yurt dışında mülk satın alınabilecek en karlı ülke şeklinde gösterdiği KKTC’de konut sektörü, katlamalı değer artışı, kısa amortisman süresi ve döviz (Pound) üzerinden kira geliri gibi faktörlerin de etkileriylee rekor düzeyde talep artışı kaydediyor. Art arda yeni inşaat projelerinin başlamış olauğud KKTC, yabancıların olduğu kadar Türk gayrimenkul yatırımcılarının da akınına uğruyor.
Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre KKTC’de konut yatırımına Rus, İranlı ve Avrupalılardan sonra en çok rağbet eden Türkiye vatandaşları. Gayrimenkul yatırımcılarının KKTC’de en çok rağbet ettiği lokasyonların başında İskele’nin yanı sıra, Gazimağusa, Esentepe, Girne ve Gaziveren bulunuyor. KKTC’de satılık 1 oda 1 salon konutların fiyatı ise 55 bin Pound’dan başlıyor. Girne merkezde 1 oda 1 salon konutun kirası 400-650 Pound arasında değişiyor. Konut alıcılarının KKTC’ye ilgisindeki patlama, Ada’da inşaat sektörüne de rekor bir ivme kazandırdı. Yerli, yabancı pek çok müteahhitlik firmasının konut projelerine, sürekli artan talep paralelinde her geçen gün yenilerini de ekleniyor.