Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin sürekli olarak birlikte yaşadığı konutu ifade eden hukuki bir terimdir.

Birlikte oturulan konutun kiralık yahut aile fertlerine ait olması önem arz etmiyor olup o konutta aile olarak birlikte yaşanılması yeterlidir. Bu sebeple yazlık, yayla evi, bağ evi gibi geçici süreyle oturulan gayrimenkuller aile konutu sayılmayacaktır.

Yukarıda da işaret edildiği üzere tapu müdürlüğüne müracaat edilerek bir ev üzerine aile konutu şerhi koyulması halinde bu gayrimenkul diğer eşin rızası olmaksızın satılamaz, kiralanamaz, kira sözleşmesi feshedilemez yahut üzerinde ipotek tesis edilemez. Zira artık o konutta (her ne kadar tapu bir eşe ait olsa yahut kira sözleşmesinde tek bir eş gözükse de) her iki eş de hak sahibidir. Bu sebeple ailenin düzenini etkileyecek bu tarz önemli işlemlerde her iki eşin de birlikte hareket etmesi önem arz etmektedir.

Tabi burada bu hakların öne herkese karşı ileri sürülebilmesi için söz konusu durumun tapu siciline şerh edilmesi gerekecektir. Aksi taktirde eğer karşı taraf bu durumu bilmiyorsa aile mağdur olabilecektir.

Örneğin tapu müdürlüğünde kocaya ait gözüken bir gayrimenkul bu durumu bilmeyen bir kişiye satılırsa diğer eş bu duruma itiraz edip satışın iptalini isteyemeyecektir. Ancak bu örnekte ilgili evin “aile konutu” olduğu tapu siciline tescil edilebilmiş olsaydı tapu dairesinde satış gerçekleşmeyeceği gibi bir şekilde gerçekleşse de satışın iptali istenebilecekti. Aynı durum ipotek ve kira sözleşmesinin feshedilmesi için de geçerlidir.

Aile Konutu Haczedilebilir mi?

Aile konutu (aşırı lüks olmadığı müdetçe) haczedilemeyecektir. Ancak yukarıda da belirtildiği üzere aile konutu olduğunun kolayca tespit edilebilmesi için tapu müdürlüğü nezdinde o gayrimenkul üzerine aile konutu şerhi koyulmasında fayda vardır. Ayrıca bir gayrimenkul kiracılar için aile konutu ise, mal sahibinin borçlarından ötürü haczedilebilecektir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Eşlerden birinin nüfus müdürlüğünden yahut mernis’ten aldığı “yerleşim yeri (ikametgah) belgesi” ve “nüfus kayıt örneği” eşliğinde başvurması tapu siciline aile konutu şerhi koyulabilmesi için yeterli olacaktır. Tabi burada belgelerin uyumlu olması, yerleşim yeri olarak gözüken adresle şerh koyulmak istenen gayrimenkulün adresinin örtüşmesi önem arz etmektedir.

Aile konutu olarak şerh edilmek istenen gayrimenkulün tapuda “arsa” vasfında gözükmesi problem teşkil etmeyecektir. Başvurunun kabul edilmesi halinde oturulan evin aile konutu olma vasfı tapu sicilindeki şerhler sütununa kaydedilecektir. Aile konutu şerhinin tescili için tapu harcı yahut vergi alınmamaktadır.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhinin kaldırılmasının başlıca nedenlerinden biri de eşlerden birisinin ölümüdür. Böyle durumlarda her ne kadar aile konutu şerhi kalksa da eşlerden birinin aile konutu üzerinde ölünceye kadar intifa yahut oturma hakkı istemesi mümkün olacaktır.

Aile konutu şerhinin kaldırılması için bir diğer gerekçe ise boşanmadır. Burada boşanma davasında verilen karara göre şerh kaldırılacaktır. Ancak mahkeme kararında şerhin kaldırılmasına ilişkin açık şekilde hüküm bulunmuyorsa tapu müdürlüğü şerhin kaldırılması istemini reddedecektir. Bu sebeple boşanma kararının tek başına yeterli olmadığı bilinmeli, karar duruşmasında bu husus da karar metnine eklenmelidir.

Son olarak gayrimenkulden taşınıldığında da aile konutu şerhinin kaldırılabilecektir ancak bu yola başvurabilmek için her iki eşin de başvurusu gerekmektedir. Eğer eşler taşınmalarına rağmen şerhi kaldırmıyorsa hak sahipleri dava açarak şerhin kaldırılmasını isteyebileceklerdir.

Eşlerin Anlaşamama Durumu

Her ne kadar normal şartlarda eşlerin orta yolu bulması gerekse de anlaşamadıkları zaman zaman görülebilmektedir.

Örneğin kredi çekerken aile konutunun teminat olarak gösterilmesine yahut kiralık aile konutundan taşınılarak fiyat olarak daha uygun bir yere geçilmesine diğer eş rıza göstermeyebilmektedir.

Böyle durumlarda eşler aile hakimine başvurarak uyuşmazlığın çözülmesini isteyebilecektir. Hakim ileri sürülen gerekçeleri haklı bulursa, bir eş rıza göstermese dahi aile konutuyla ilgili işlem yapılmasına izin verebilecektir.

Örneğin işleri azaldığı için geliri düşen ve bu sebeple oturdukları kiralık evden daha uygun fiyatlı bir başka eve taşınmak isteyen bir kocanın bu isteğini diğer eş kabul etmeyebilir. Böyle bir durumda söz konusu yüksek kiraların aileyi ekonomik olarak sarstığı ispat edilirse hakim kira sözleşmesinin feshedilerek daha uygun fiyatlı başka bir konuta taşınılmasına karar verebilecektir.

Benzer şekilde eşlerden birinin ağır hasta olması yahut bir özrünün bulunması durumlarında da iki eşin birlikte hareket etmesi kolay olmayacaktır. Böyle durumlarda da aile hakiminin izni istenebilecek gerekirse aile konutu şerhinin kaldırılması talep edilebilecektir.

Eşlerden Birinin Rızası Olmaksızın İşlem Yapılırsa?

Yukarıda da belirtildiği üzere normal şartlarda tapu siciline aile konutu olarak şerh edildiyse iki eşin de rızası olmaksızın (satış, devir, ipotek tesisi vb) işlem gerçekleştirilemeyecektir. Ne var ki zaman zaman aile konutu şerhi olmasına rağmen bu tarz işlemlerin yapıldığı görülebilmektedir. Böyle durumlarda işlemin iptal edilmesini isteyen eş tapu iptal-tescil davası açmalıdır. Böylece söz konusu işlem mahkeme kararıyla iptal edilecektir. Ayrıca gayrimenkul satıldıysa başka kişilere satılmasının önüne geçilmesi için gayrimenkul üzerinde tedbir kararı da koydurulabilecektir.  Bu konuda detaylı bilgi için tapu iptal ve tescil davası nasıl açılır başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki Tapu Siciline Aile Konutu Olarak Şerh Edilmemişse?

Bir evin “aile konutu” olduğu tapu siciline şerh edilmemiş olsa dahi kendisinden rıza alınmayan eş tapuda yapılan işlemin iptali için dava açabilecektir. Burada önemli olan nokta; kendisiyle işlem yapılan kimsenin söz konusu gayrimenkulün “aile konutu” olduğunu bilmemesidir.

Eğer ilgili gayrimenkulü satın alan / devralan yahut üzerinde ipotek tesis eden kişi evin bir “aile konutu” olduğunu biliyor yahut bilebilecek durumdaysa işlemin iptali için diğer eş dava açabilecektir.

Ancak burada karışı tarafın durumu bildiğini ispat etmek davacı eşin görevidir. Bu noktada sahip olunan delillerin mahkemede kanaat oluşturmaya yeterli olması gerekecektir. Eğer bu husus ispat edilemezse mahkeme tapu iptal- tescil davasını reddedecektir.

Görüldüğü üzere aile konutunun tapu siciline şerh edilmemesi tarafları uzun ve meşakkatli hukuki süreçlerle karşılaştırabilmektedir. Bu sebeple mümkün olan en kısa sürede aile konutu şerhinin tescil edilmesi önem arz etmektedir.

Kiralık Evin Aile Konutu Olması

Yukarıda da bahsedildiği üzere, kiralanan aile konutu için iki önemli hükümden bahsedilebilir:

• Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez.

• Eşlerden birisi tarafından yapılan kira sözleşmesine, diğer eş de bildirimle taraf haline gelebilir.

Bu kapsamda örneğin kirası daha ucuz olan bir yere taşınmak isteyen koca, eşinden izin almaksızın eski evinden ayrılamayacak veya daha lüks bir semte taşınmak isteyen eş, diğer eşin rızası olmaksızın eski muhitinden ayrılamayacaktır.

Kira sözleşmesine taraf olmakla ilgili ise, ev sahibi ile sözleşme yapmayan eşin, sözleşmenin tarafı olmak için bir bildirimde bulunması yeterli olacaktır. Bu noktada sözleşmenin tarafı olmakla eşlerin kira borcundan da birlikte sorumlu olacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Dolayısıyla bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olan eş, aile konutundan yararlanma hakkını eşinden bağımsız olarak elde ettiği gibi kira, aidat, konutu aldığı gibi iade etme gibi borçlardan da sorumlu olacaktır. Veya kira kontratını feshetmek isteyen ev sahibi, iki eşe de bildirmek zorunda olacaktır.

Peki Kira Sözleşmesini Feshetmeye Dair Eşimden En Baştan Yetki Alabilir Miyim?

Zaman zaman kolaylık olması açısından bir eşin diğerine “eşim benim adıma her türlü kira sözleşmesini imzalamaya ve feshetmeye yetkilidir” şeklinde rıza verdiği görülebilmektedir. Açıkçası bu izin tamamlayıcı mahiyette olduğundan, en baştan bu şekilde soyut bir izin almak geçerli olmayacaktır.

Boşanma Davası Esnasında Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi?

Kural olarak boşanma davası sürmekteyken eşler ayrı yaşıyor olsa dahi konutun aile konutu olma vasfı devam eder. Bu hallerde örneğin kira sözleşmesinde taraf gözüken koca, evden ayrılmış olmasına rağmen kira ödeme borcu ile karşı karşıya kalabilecektir. Bu noktada, eğer eşlerin çocuğu yoksa, sözleşmeyi imzalayan eşin mağdur olmaması açısından hâkimin müdahalesini isteme hakkının varlığını kabul etmek gerekir. Zira evlilik birliği sarsılmışken kira sözleşmesinin tarafı olan eşin ilgili konutta oturmamasına rağmen kira yükü altına girmesi hakkaniyete aykırı olacaktır.

Aile konutu şerhine ilişkin daha detaylı bilgi için alanında uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz

Boşanma Gerçekleştikten Sonra Kiralanan Aile Konutunun Akıbeti Nedir?

Bu noktada eğer boşanma davası sürmesine rağmen eşlerden biri aile konutunda yaşamaya devam ettiyse ve tarafların evde kalma isteği varsa Hâkim, bu evde hangi eşin kalacağına karar verecektir. Eğer Hâkim kira sözleşmesine göre kiracı olmayan eşin aile konutunda kalmasına karar verirse, diğer eşin ve ev sahibinin sözleşmeden doğan haklarını güvenceye almak için gerekli düzenlemelerin yapılmasına karar verir.

Tapuda Aile Konutu Şerhi Olan Ev Kiralanabilir mi?

Açıkçası taşınmazın maliki/malikleri tarafından aile konutu şerhi olan taşınmaz kiralanırken dikkatli olunmalıdır. Söz konusu şerhin kaldırılması ya da iki eşin de muvafakat vermesini sağlanması, kiracının hakkını koruma adına daha sağlıklı bir yol olacaktır.

AİLE KONUTU ŞERHİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

Mülkiyeti Başkasına Ait Olan Aile Konutu

2. HD., Esas 2008/11885 Karar 2008/11958 Tarih 16.9.2008

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince aile konutu olan taşınmazın tapu kaydına, aile konutu şerhi verilmesi için, o konutun eşlerden birine ait olması zorunludur. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait bir taşınmaz eşlerce aile konutu olarak kullanıyor olsa bile, hak sahibi olan üçüncü kişinin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayıcı şekilde tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilemez.

Aile konutu şerhi konulması istenen ………’ın ………. ada ……… parseldeki 1. kat 5 nolu mesken, 16.09.2005 tarihinde ……..’a, bu kişi tarafından da 11.06.2007 tarihinde ………..’a satılmış ve halen bu kişi adına kayıtlı bulunmaktadır. Dava ise 08.08.2007 tarihinde açılmıştır. Davanın üçüncü kişiye ait bu taşınmazın tapu kaydına aile konutuyla ilgili şerh verilmesi yönündeki isteğinin reddi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Aile Konutu Olarak Gözüken Tarla Üzerine İpotek

2. HD., Esas 2016/8884 Karar 2017/11881 Tarih 30.10.2017

Somut olayda, davalı eş dava konusu taşınmaz üzerinde diğer davalı lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Yapılan yargılama ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın tapuda “tarla” vasfıyla kayıtlı olduğu, taşınmazda aile konutu olarak kullanılan daire dışında başka daire ve dükkanın da bulunduğu anlaşılmaktadır.

Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarih ve 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar sayılı kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere aile konutu üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan ipotek işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Bu durumda, mahkemece bilirkişilerden ek rapor alınması veya gerekiyorsa yeniden keşif yapılması, uzman bilirkişilerden “aile konutu” olarak kullanılan bölümlerin kroki ve harita üzerinde işaretlenmesinin istenmesi ve bu bölümlerle sınırlı olacak şekilde ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

Aile Konutu Üzerine İpotek

2. HD., Esas 2016/9661 Karar 2017/12232 Tarih 6.11.2017

Somut olayda, davalı eş dava konusu taşınmaz üzerinde diğer davalı şirket lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Ancak toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın davalılardan … tarafından 30.04.2010 tarihinde satın alındığı, aynı tarihte davalı banka lehine ipotek tesis edildiği ve tarafların taşınmazı satın aldıkları tarihten bir hafta sonra taşınmaza taşındıkları, dolayısıyla dava konusu İpoteğin tesis edildiği tarihte taşınmazın tarafların aile konutu olmadığı anlaşılmaktadır. Gerçekleşen bu durum karşısında davanın yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yukarıda açıklanan sebeple ile davanın reddine dair karar sonucu itibariyla doğru olup, gerekçenin değiştirilmek suretiyle hükmün onanması gerekmiştir

Aile Konutunun Tespiti

12. HD., Esas 2008/21650 Karar 2009/1557 Tarih 27.1.2009

Mahkemece şikayetçinin öncelikle bu yerin “aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak, (HGK.26.10.2005 Tarih E. 2005/12-676 K. 2005/600) dava açma yetkisi ve olanağı verilerek sonuca gidilmesi gerekir.

 

Şikayetçi ……, borçlu ……..’in eşi olup, yargılama sırasında verdiği 07.11.2007 tarihli dilekçe ile taşınmazın aile konutu olup, tapuya aile konutu şerhi işlenmesi için dava açtığını ve bu davanın sonucunun beklenmesini talep etmiştir. O halde Mahkemece bu dava sonucu beklenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddi isabetsiz olup, hükmün bu nedenle bozulması gerekirken onandığı anlaşılmakla şikayetçi vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.