Milyonlarca ev sahibini yakından ilgilendiren kira gelirlerinin beyanı resmen başladı. İşte 15 soruda kira gelir vergisi rehberi...

Milyonlarca ev sahibini yakından ilgilendiren kira gelirleri için Mart ayı çok kritik. Peki kira geliri nasıl beyan edilir, eğer kiracılar banka ödemelerinde kira tanımlamazsa olur, konut sahipleri kiracılardan elden ödeme alabilir mi? İşte 14-5 soruda kira gelir vergisi rehberi...

1. KİRA GELİRİ NEDİR?

NTV'de yer alan habere göre Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilmiş olan gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” şeklinde ifade edilmekte ve söz konusu bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutuluyor. Kira gelirine konu mal ve hakların; zilyedleri, sahipleri, mutasarrıfları, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal ya da hakkın kiraya verilmesinden gelir elde etmiş olan kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul ediliyor.

Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesine göre kira gelirine konu edilen mal ve haklar şu şekilde:

- Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), menba suları, maden suları, madenler, kum ve çakıl istihsal yerleri, taş ocakları, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Gayrimenkul şeklinde tescil edilen haklar,
- Gayrimenkullerin ayrı şekilde kiraya verilen mütemmim cüzileri ve
teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
_ Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, marka, ticaret unvanı,  alameti farika, her türlü teknik resim, ses ve görüntü bantları, model, desen, plan ile sinema ve televizyon filmleri, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
- Telif hakları,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

2. KİRA GELİRİ NASIL OLUŞUR?

Konutunuzu, dükkanınızı ve yasada tarif edilmiş olan malları kiraya verdiğinizde elde etmiş olduğunuz gelirin tümü kira geliridir. Söz konusu bu gelirin de tahsil edilmiş olması şartı var. Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirlerinin vergilendirilmesi için nakden ya da ayni şekilde tahsil edilmiş olması gerekiyor. .Gelecek senelere ait olup, peşin şekilde tahsil edilmiş olan kira bedelleri, ödemenin yapıldığı senenin değil, gelirin ilgili olduğu senenin geliri sayılacaktır.

3. HANGİ SENENİN KİRA GELİRİ VERGİYE TABİDİR?

 

Kira bedellerinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası ya da yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınmış olan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.  Mükellefler tarafından o seneye ya da geçmiş senelere ait olarak tahsil edilmiş olan kira bedelleri, tahsil edilmiş olan senenin hasılatı sayılır. Örnek vermek gerekirse; 2021, 2022 ve 2023 senelerine ait kira gelirlerinin toplu olarak 2023'te tahsil edilmesi durumunda, bu gelirler 2023 senesinin geliri şeklinde dikkate alınacak. 2024'te mart ayı sonuna kadar verilecek kira beyannamesi, 2023'te elde edilmiş olan kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek. Örneğin; 2023, 2024 ve 2025 seneleri kira gelirleri topluca 2023'te tahsil edilirse, her seneye ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayılacaktır.

4. DÖVİZLE KİRALAMADA NASIL VERGİ VERİLİR?

Döviz cinsinden kiraya vermelerde tahsilatın gerçekleştirildiği tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

5. KİRALAR BANKADAN ÖDENMEK ZORUNDA MI?

Evet. Kiranın Maliye'nin tanımlamış olduğu yöntemlerle, banka hesabı ya da posta çeki ile yapılması gerekli. İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin olarak yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka ya da posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik şekilde yayımlanan 268 ve 298 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre;

- Konutlarda, her bir konut için aylık 500 Türk Lirası ve üzerinde; haftalık, günlük ya da  benzeri biçimde kısa zamanlı konut kiralamalarında da tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin,
- İş yerlerinde, miktar sınırlaması olmaksızın iş yerini kiraya vermiş olanlarla kiracıların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları ya da  posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle söz konusu bu ödemeleri tevsik etmeleri zorunluluğu bulunuyor.

6. KİRAYI ELDEN ALMAK SUÇ MU?

Söz konusu bu yöntemde Maliye vergi cezası kesebilir. Kiranın, Maliye'nin tanımlamış olduğu yöntemlerle tahsili gerekli. Bu yöntemlere uymayanlara ise vergi cezası kesilir. Gelir İdaresi'nin 2024 yılı rehberinde şu ifadeler yer aldı:

"Banka ve benzeri finans kurumları ya da posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma ya da havale, çek ya da kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle gerçekleştirilen tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont ya da hesap bildirim cetvelleri düzenlendiği için bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilir. Bankaların internet şubeleri üzerinden gerçekleştirilen ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355.  maddesinin o sene için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 5’i nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. 

7. KİRA BEDELİNİ DÜŞÜK GÖSTERİRSEM NE OLUR?

Maliye, denetimi esnasında kira bedellerinin düşük gösterilmesini kolaylıkla belirliyor ve geliri de kendi yöntemine göre hesaplıyor. Düşük gelir ya da  hiç gelir gösterilmemesinde de vergi cezası uygulanıyor. Söz konusu bu düzenlemede istisnalar da bulunuyor. Fakat eğer istisna yoksa, emsal kira bedeli belirleniyor ve söz konusu bu rakam üzerinden vergi oluşturuluyor. Kira bedelinin hiç olmaması ya da düşük olması durumunda “emsal kira bedeli” esas
alınır. 

8. BOŞ KONUT İÇİN KİRA GELİRİ VERGİSİ ÖDENİR Mİ, HANGİ KONUTLAR VERGİDEN MUAF?

Eğer konutunuz boşsa herhangi bir kira geliri elde etmediyseniz, bunun için kira beyannamesi vermeniz gerekmiyor. Ayrıca, boş kalan evlerin, gayrimenkullerin korunması için bedelsiz şekilde başkalarının ikametine bırakılması durumunda, binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) ya da kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, durumunda emsal kira bedeli hesaplanmıyor ve vergi ödenmiyor. 

9. EMSAL KİRA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?

Kiraya verilmiş olan bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel
makamlar tarafından ya da mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira
bedeli, bina ya da arazinin emlak vergisi değerinin yüzde 5’lik kısmıdır.

10.EVİMDE ÇOCUĞUM OTURUYOR VERGİ VERECEK MİYİM?

Eğer baba çocuğuna bir konutu tahsis etmiş ise vergi ödemeyecek, fakat iki konut tahsis etmişse 2.'si için ödeyecek. 

11. KİRA GELİRLERİNİN NE KADARI VERGİDEN İSTİSNA? NE KADAR KİRA GELİRİ ELDE EDERSEM VERGİ ÖDEMEM?

2023'te elde edilmiş olan konut kira gelirlerinin 21 bin lirası vergiden istisna. İş yerlerinde ise istisna bulunmuyor. 2024'te verilecek kira geliri beyannamesinde, 2023'te söz konusu bu gelir elde edildiği için, bu seneye ait istisna uygulanacak. Yani,  konutun kiraya verilmesinden elde edilmiş olan yıllık gelirin 21 bin lirası vergi dairesi tarafından düşülecek. 

12. KİRA GELİRLERİMİ BEYAN ETMEZSEM NE OLUR?

Kira gelirlerini beyan etmeyenler 2023'e ait 21 bin liralık istisnadan  faydalanamıyor. Konutlardan elde edilmiş olan kira gelirleri süresinde beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse, 2023 yılı için belirlenmiş olan 21 bin liralık istisnadan faydalanılamayacak. Fakat idare tarafından herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen ya da süresinde verilmiş olan beyannamede bulunmayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilmiş olan beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan faydalanabilecek. Söz konusu bu İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi durumunda senelik beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekiyor. 

Konut istisnası uygulaması yalnızca konut şeklinde kiraya verilmiş olan 
gayrimenkullerden elde edilmiş olan gelirler için söz konusudur. 2023'te
21 bin liranın altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık
beyanname vermeyecektir, fakat dilekçe verecekler. 

Konu ile ilgili olarak verilen bilgilere göre maliye, emsal bedel üzerinden kira geliri hesaplarken, ayrıca bir misli de vergi ziyaı cezası kesiyor. 

13. DÜŞÜK KİRA GELİRİM VAR, BEYANNAME VERMEM GEREKİYOR MU?

Beyanname değil fakat durumu ve sebebini vergi dairesine bildirmeniz gerekli. Vergi dairesine giderek Hazır Beyan Sistemi'nde bulunan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığında yer alan ifadeler şu şekilde:

- Gayrimenkulü sattım,
- Kendim oturuyorum,
- İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),
- Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,
- Kira geliri elde etmedim,
- Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak).
Konut ve iş yeri kira gelirinin beraber elde edilip beyan edilmesi durumunda istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

14. KİRAYI BANKADAN NASIL ÖDEMEM GEREKİYOR? KİRA İŞARETLEMESEM OLUR MU?

Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, bu soruya cevap olarak, en sağlıklı yöntemin bankadan kira ödemesinde olduğunu belirterek, söz konusu ödeme türünde kiranın seçilerek yapılması olduğunu dile getirdi.

15. VERGİYİ KİRACI MI EV SAHİBİ Mİ ÖDER?

Kira seçeneği seçmeden ödeme gerçekleştirmek kiracı için sorun yaratmasa bile, konut sahibi bu düzenli gelirin "kira geliri" şeklinde ele alınması sebebiyle denetim geçirecek. Abdullah Tolu, KONUT sahiplerinin kiracılardan ek şekilde vergi istemeyeceğini, vergiyi kiraya ayrıca ekleyemeyeceğini kaydederek, kiracıların söz konusu bu durumları Maliye'ye bildirmesi gerektiğini de sözlerine ekledi.