Artık sayılı günlerin kaldığı kira gelir vergisi ile ilgili detaylar pek çok kişi tarafından merak ediliyor. Peki kira geliri nasıl hesaplanır 2024?
Kocaeli Gazetesi yazarı Şükrü Dilaver bugünkü yazısında artık sayılı günlerin kaldığı kira gelir vergisini kaleme aldı. İşte Şükrü Dilaver'in o yazısı...
Bu hafta sizlere kira gelirlerinin nasıl hesaplanıp nasıl beyan edileceğini, beyan edilmemesi durumunda hangi müeyyidelerle karşılaşabileceğimizi anlatacağım.
Pek çok kişiyi yakından ilgilendiren kira gelirleri üzerinden vergi hesabı yapılırken öncelikle, elde edilmiş olan gelirlerin safi tutarını hesaplamanız gerekiyor. Sene içerisinde elde etmiş olduğunuz konut kira gelirlerini önce toplamalıyız, burada iş yeri kirası mevcutsa gayrisafi tutarını toplama dahil etmeliyiz (elimize geçen net kirayla yapılan stopajın toplamı), daha sonra ise kira gelirimizin geçen haftaki yazımda bahsetmiş olduğum hudutları geçip geçmediğini kontrol etmeliyiz (konut kirası ise 21 bin lira, iş yeri kirası ise 150 bin lira, her ikisi mevcutsa toplamı 150 bin geçiyorsa, ya da basit usule tabi mükelleflerle yapılan iş yeri kiralama işlemlerinde elde edilmiş olan kira gelirinin yıllık 8 bin 400 lirayı geçmesi durumunda) en sonunda da eğer beyanname vermemiz gerekiyorsa, kira gelirimizden kanunun indirmeye müsaade ettiği giderleri düşmemiz gerekli. Burada karşımıza iki yöntem çıkıyor, gerçek gider yöntemi, götürü gider yöntemi. Söz konusu bu yöntemlerden hangisini seçeceğimiz kendi takdirimiz olmakla beraber bilmeliyiz ki hangi yöntemi seçersek seçelim artık o seçmiş olduğumuz yöntem, gerek bir gerekse de birden çok gayrimenkulümüz mevcut ise hepsinden elde ettiğimiz kira gelirinin safi tutarını hesaplarken geçerli olacak. Bir gayrimenkul için gerçek gider usulü, diğeri için de götürü gider usulü uygulayamayız.
Gerçek gider yöntemini seçmemiz durumunda elde etmiş olduğumuz kira gelirinin gayrisafi tutarından, 193 sayılı Gelir Vergisi kanununun 74. maddesinde yazılı giderleri indiririz; Söz konusu bu giderlerden bazılarına örnek vermek gerekirse; kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, kiraya verilen mal ve haklar nedeniyle yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri, konut olarak kiraya verilmiş olan bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş sene süreyle iktisap bedelinin yüzde 5’i (2019 yılından sonra elde ettiğimiz konutlar için geçerli),kiraya veren tarafından bu gayrimenkul için yapılan onarım ,tamir bakım giderleri, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut ya da lojmanların kira bedeli sayılabilir. Tüm bu açıklanan giderlerin mutlaka belgeli bir şekilde olması, gelire konu gayrimenkulle ilişkili olması ve kiraya vermiş olan tarafından yapılmış olması ve bu belgelerin 5 sene saklanması gerekir. Eğer gerçek gider yöntemi seçilirse ve konut kira gelirlerine uygulanan 21 bin TL'lik istisnadan da yararlanılması durumunda, yukarıda bazılarından bahsettiğim gerçek gider olarak yaptığımız harcamalardan istisnaya isabet eden tutar gayrisafi kira gelirlerinde indirilemez, o sebeple de orantılama yapılarak istisnaya tekabül eden gideri dikkate almamalıyız.
2. yöntem olan götürü gider yöntemini seçen mükellefler de ,gerçek gider usulünde yukarıda kısa bir şekilde aktardığım giderleri hiç dikkate almadan, yıllık kira hasılatlarından (gayrisafi hasılattan) yüzde 15 götürü gider şeklinde indirebilirler. Gerçek gider usulünde olduğu gibi götürü gider usulünü seçen mükellefler de, eğer konut kira gelirini beyan ediyorsa 2023 yılı için geçerli olan 21 bin TL'lik istisna tutarı düşündükten sonra bulunan tutar üzerinden yüzde 15 götürü gider indirimi yapacak.
Götürü gider usulünü seçen mükellefler, iki sene geçmedikçe gerçek usule dönemezler. Elde edilmiş olan kira gelirlerinin toplamına ya götürü gider ya da gerçek gider usulünden bir tanesinin seçilmesi gerektiğine yönelik bütünlük kuralının iki istisnası mevcut. Bunlardan bir tanesi ülkemizde tam mükellef olan gerçek kişiler, eğer isterlerse yurt içindeki ve yurt dışındaki gayrimenkullerinden elde etmiş oldukları kiraları farklı usülleri seçerek gider usulünü belirleyebilirler, diğeri de kiraya verilmiş olan gayrimenkuller arasında ne maliyet bedeli ne de vergi değeri belli olmayan bina ve arazi mevcut ise diğer gayrimenkuller gerçek gider bu bina ve araziler için de götürü gider usulü uygulanabilir.
Yukarıda bahsetmiş olduğum gider usülleri uygulandıktan sonra ortaya çıkmış olan safi kira gelirimizden, ayrıca kanun gereğince indirim konusu yapabileceğimiz ve beyannamede gerek konut gerek ise de iş yeri kira gelirinden, ayrıca bazı giderleri indirim konusu yapabiliyoruz. Söz konusu bu indirimler; eğitim ve sağlık harcamaları, hayat şahıs sigorta primleri, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları, Cumhurbaşkanı'nca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdi bağışlar ,Türkiye Kızılay derneğine ve Yeşilay Cemiyeti‘ne makbuz karşılığı gerçekleştirilen nakdi bağış ve yardımlar, diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar. Bu harcamaların bazıları tamamen indirilirken bazıları da belli bir oran ve sınırlamalar ile indirilebiliyor. Söz konusu bu indirimler mevcutsa bunları da uyguladıktan sonra üzerinden vergi hesaplayacağımız matraha ulaşmış olacağız, 2023 yılı için geçerli gelir vergisi tarifesi uygulanarak vergi hesabını yapıp, sene içerisinde eğer kira gelirinden stopaj yoluyla kesilmiş bir vergi varsa onu da hesapladığımız vergiden düşerek ödeyeceğimiz vergiye ulaşacağız.
Kira geliri beyan edecek olan mükellefler, gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için, 1 Mart -1 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna gelmesi sebebiyle) tarihleri arasında beyanname vermeleri gerekiyor. Söz konusu bu beyannameler internet ortamında hazır beyan sistemi aracılığıyla, dijital vergi dairesi aracılığıyla yine internet üzerinden hazır beyan mobil uygulaması aracılığıyla cep telefonundan, vergi dairesinden alınmış olan kullanıcı kodu parola ve şifreyle gerek mükellefin kendisi gerek ise beyanname aracılık yetkisi almış meslek mensupları (3568 sayılı kanun gereği yetki alanlar) ile, elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak dijital vergi dairesi beyanname sistemiyle elektronik ortamda, ikametgahın olduğu bölgedeki vergi dairesine kağıt ortamında elden, hatta ikametgah adresine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden de elden verilebiliyor.
Söz konusu bu beyannamelerin verilmesinde veriliş tarihi olarak; eğer elektronik ortamda verilmişse onaylanmış olduğu anda ,eğer posta ile gönderilmişse vergi dairesinin evrak kayıt tarihinde, taahhütlü postayla gönderilmişse söz konusu bu zarfın PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihi dikkate alınır. Bu tarihlerin hiç biri, bu sene kanunen beyannamenin verilmesi gereken son gün olan 1 Nisan 2024 tarihini geçmemesi gerekiyor. Aksi takdirde cezai işlemlerle karşı karşıya kalıyoruz.
Beyannamede gösterilmiş olan gayrimenkul sermaye iradına ilişkin, Gelir Vergisi Kanunu’na göre kesilmiş olan vergiler, söz konusu beyanname üzerinden hesaplanmış olan gelir vergisinden mahsup edilir. Eğer kesilmiş olan söz konusu bu vergiler hesaplanmış olan vergiden fazlayla vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellef kendisine söz konusu bu durumun tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı halinde kendisine ret ve iade edilir.
2023 senesine yönelik olarak, gayrimenkul sermaye iradı (konut -iş yeri kirası) üzerinden tahakkuk eden vergi; Mart ve Temmuz'da iki eşit taksit olarak ödenir. Ödemeler anlaşmalı olan bankaların kredi kartları, internet bankacılığı, banka hesaplarından, telefon bankacılığı, bu bankaların şubelerinden, mobil bankacılık ve benzerlerinden, PTT iş yerlerinden tüm Türkiye’deki vergi dairelerinden ödenebiliyor.
Eğer kira gelirlerinizi beyan etmezseniz veya eksik beyan ederseniz; maliyenin bu durumu incelemesi durumunda 21 bin TL'lik istisnadan artık faydalanamazsınız, beyan edilmeyen ya da eksik beyan edilmiş olan kira geliri üzerinden gelir vergisi hesaplanır ve hesaplanmış olan verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir, zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden aylık yüzde 3,5 oranında gecikme faizi hesaplanır, söz konusu beyannamenin verilmemesi sebebiyle 2 kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir.
Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira geliri elde edebilme potansiyeline sahip olan yaklaşık olarak 4 milyon 500 bin konutu, ayrıca iş yerlerini analiz ediyor, fiili tespitler yapıyor, mükellef olmaları gereken veya eksik kira geliri bildirenlere bu konuyu yazıyla bildirebiliyor. Bu fiili tespitleri ve yazıları beklemeden mart ayı tamamlanmadan eğer kira geliriniz var ise bu açıklamalar doğrultusunda beyanname vermeniz gerekiyorsa, cezai müeyyidelerle karşılaşmamak için bir an önce beyannamenizi vermemiz kendi lehimize olur.