Deprem riski altında olan ülkemizde kentsel dönüşüm konusu sık sık gündeme geliyor. Peki kentsel dönüşümde eksiklikler neler? Kentsel dönüşüm sürecinde neler olmalı? İşte ayrıntılar...
6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından kentsel dönüşüm gündeme bomba gibi düştü. Asrın felaketi şeklinde nitelendirilen depremlerde 53 binden fazla insan hayatını kaybederken, binlerce bina da yıkıldı. Yıkılan binaların yönetmeliklere göre inşa edilmemiş olmaları ve eski yapılar olmaları, dönüşüm çalışmalarının hızlandırılması gerektiği farkındalığını artırdı.
Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, bugünkü köşesinde kentsel dönüşüm konusunu kaleme aldı. Ali Hepşen, "Doğal afetlerin yaratacağı maddi ve manevi kayıplarınun azaltılabilmesi ve dirençli şehirler yapılmasının öncelikli koşullarından biri kentsel dönüşüm. Dönüşüm ihtiyacı fazla ancak kaynak yetersizliği bulunuyor" ifadelerini kullandı.
Prof. Dr. Ali Hepşen, kentsel dönüşüm sürecinde finansal açıdan ortaya çıkan yanlışlar ile eksikleri şu şekilde sıraladı:
1- Kentsel dönüşüm süreçlerinde finansman aracı şeklinde tek başına yapı yoğunluğu (imar hakları) artışının kullanılması,
2- Faiz desteğinin yetersiz olması ve kentsel dönüşüm kredisi kullanımındaki uygulama problemleri,
3- Alan/ada bazlı dönüşümler ölçeğinde geliştiricilere gerekli finansal desteğin sunulmaması,
4- Kamu kuruluşlarının yönlendirici ve düzenleyici aktör şeklinde aktif rol oynamaması,
5- Dönüşüm projeleri özel hesabının kaynak yapısının farklılaştırılmaması,
6- Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında sermaye piyasası araçlarının kullanımında yetersiz olunması,
7- Kentsel dönüşüm sonucunda oluşan değerin kamusal finansmanda kullanılmaması.
Ali Hepşen, kentsel dönüşüm sürecinde finansal kapsamda olması gerekenleri de şu şekilde madde madde açıkladı:
1- Kentsel dönüşüm alanlarında finansman aracı şeklinde tek başına yapı yoğunluğu artışı engellenmelidir. Dönüşüm sürecinde bulunan kamu kurumlarının mali yapılarının güçlendirilmesi sağlanmalı.
2- 5393 sayılı Belediyeler Kanunu’nun 68nci maddesinde belirtildiği üzere belediye, görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak için yalnızca belediyenin yatırım programında bulunan projelerinin finansmanı amacıyla tahvil ihracı yapıbilir. Belediyelerin kentsel dönüşüm projelerinde uzun vadeli tahvil ihracı yapması teşvik edilmeli.
3- Bakanlığın mevcut yapıda hak sahiplerine sunduğu konut kredilerinde faiz desteği yaygınlaştırılmalı ve özellikle alan bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da benzer destek verilmeli.
4- Bakanlık bünyesinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kentsel dönüşümde yönlendirici ve finansman sağlayıcı bir role sahip olması ve süreçte etkin olması teşvik edilmeli. Bu kapsamda Başkanlık bünyesinde hazırlanan Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü’nün Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketini kurması konusunda proaktif davranması gerekiyor.
5- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kentsel dönüşüm projelerine finansmanı sunulurken, il bazında tüm kentsel dönüşüm projelerine bakılmak suretiyle avantajlı ve dezavantajlı bölgeler arasında mutlak denge sağlanması gerekiyor.
6- Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı'nın (KDÖH) büyütülmesi amacıyla yeni kaynakların uygulanması gerekiyor.
7- Doğal Afet Sigortalar Kurumu (DASK)’nun kentsel dönüşüm amaçlı şekilde KDÖH’na kaynak aktarmasının sağlanması gerekli.
8- TOKİ vb. kamu kuruluşları eliyle gerçekleştirilen hasılat paylaşımı, gelir paylaşımı, arsa payı paylaşımı gibi yöntemlerin uygulandığı projelerden gelen gelirin belirli bir kısmının KDÖH’e aktarılması sağlanmalı.
9- Yabancılara satış yapılan gayrimenkullerin tapu harçlarının tümünün ya da belli bir payının KDÖH’e aktarılması sağlanması gerekiyor.
10- Hazine arazilerinin satış bedelinin belli bir oranının KDÖH’e aktarılması ve aktarılan bedel, ilgili ilçe belediyesinin kentsel dönüşüm payına eklemesi gerekiyor.
11- Yapı Denetim Kanunu’nda gidilecek düzenleme ile idareye ve bakanlığa ayrılan payların dışında KDÖH’e de belli bir payın ayrılması sağlanması gerekli.
12- Gayrimenkul Sertifikası (GMS), Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) ve Dönüşüm Sertifikası (DS) gibi menkul kıymetlerin çeşitlendirilmesi ve dönüşüm finansmanında kullanılması gerekiyor.
13- Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında kullanılmak amacıyla projelerden elde edilecek gelire bireysel yatırımcıların da ortak olmasının sağlanması için “gayrimenkul sertifikası” enstrümanı daha etkin şekilde kullanılmalı.
14- Gayrimenkul yatırım fonlarının TOKİ, İLBANK, belediyeler gibi kamu kurumlarının sürdürdüğü dönüşüm projeleri ile özel sektör tarafından yapılan projelere yatırım yapabilmesi teşvik edilmeli.
15- Ülkemizde uygulanması düşünülen Afet Yeniden İmar Fonu’nun Avrupa Yatırım Bankası tarafından şehirlerin yeniden imar süreçlerinde sürdürülebilir finansmanı ile ilgili yürüttüğü Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA-Şehir Alanlarında Sürdürülebilir Yatırımlar İçin Ortak Avrupa Desteği) modeline benzer nitelikte kurgulanması gerekiyor.
Ali Hepşen, iki konunun da altını çizmek istediğini belirtti ve riskli bina-müteahhit-maddi yetersizlik eşleşmesinin doğru kurgulanarak gerçekçi bir önceliklendirme çalışmasının uygulanmasına ilişkin katkıda bulunulması ile Başkanlığın farklı kaynaklardan oluşturacağı fonu kentsel dönüşüm ihtiyaçları kapsamında doğru kullanması gerektiğini söyledi.