Taşınmaz satış süreci öncesi neler yapılır?

İlamlı ya da ilamsız usullerde açılan icra takibinin neticesinde borçlu ve varsa taşınmaz malikine tebligatlar usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Dosya ilamsız takip ise tebliğden 30 gün sonra ilamlı takip ise icra takibi başlar başlamaz hemen satış işlemlerine başlanılabilir. İlamlı icra takiplerinde ilk yapılması gereken işlem, icra dairesi tarafından ilgili tapu, belediye ve kadastro müdürlüklerine müzekkere yazılmasıdır. Bu kurumlara yazılacak olunan müzekkereler çap, imar durumu ve tapuya ise satış şerhi için olup, bunlar taşınmazın kıymetinin belirlenmesinde önemli rol oynayacaktır. Takip ilamsız ise bu işlem tebliğden 30 gün sonra başlayacaktır.

Gelen cevapların ardından dosya, icra dairesi tarafından belirlenen SPK lisansı bulunan bilirkişiye teslim edilerek kıymet takdirinin yapılması istenir. Kurumlardan cevap toplama ve kıymet takdirinin yapılması işlemi, taşınmazın yargı çerçevesine göre değişir. Yargı çerçevesi dışında bulunan taşınmazlar ilgili adliyedeki icra müdürlüğüne talimat yazılması usulüyle de gerçekleşmektedir. Örneğin; Taşınmazın icra takibi İstanbul Çağlayan adliyesinde açılmış olmakla birlikte taşınmaz, İstanbul Esenyurt ilçesinde ise bu durumda kurum cevaplarının toplanması ve kıymet takdirinin yapılması İstanbul Büyükçekmece adliyesince gerçekleşmelidir. Satış sonrası ihalenin feshi riski almamak için takibin yargı bölgesinde açılmasında fayda vardır.

Taşınmaz satışı öncesi kıymet takdir sürecinde neler yapılır?

Taşınmaz satış işlemi öncesi gerekli cevapları toplandıktan sonra icra dosyası bilirkişiye teslim edilir. Bilirkişi raporu genellikle 15 gün içerisinde raporlu bir şekilde icra dairesine iade edilmektedir. Bu süre zarfında satışa arz şerhi işlenmiş olunan tapu takyidatının dönüşü de beklenir ve geldiğinde üzerine başkaca alacaklının haczi var mı kontrol edilir. Başka şerh ya da haciz yok ise rapor gelene kadar beklenilir. Var ise icra dairesi hacizleri için UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi) üzerinden, kurum şerhleri için ise müzekkere yazılarak kep ya da posta yolu ile ”alacağının devam edip etmediği ediyor ise taraf bilgilerinin iletilmesi’’ yazılı İİK. 100 Madde malumatı sorulması gerekir. Gelen cevaplar kıymet takdir raporunun tebliğ edilmesi için kullanılacaktır.

Taşınmaz malın kıymet takdir kimlere tebliğ edilir? 

Bilirkişi kıymet takdir raporunu icra dairesine teslim eder. Kıymet takdiri raporu; alacaklıya, borçluya, varsa taşınmaz malikine, varsa 100 madde sorulan diğer alacaklılara, taşınmaz hisseli ise diğer hissedarlara tebliğe çıkartılır. Bu rapor tüm ilgililere tebliğ edilmek zorundadır. Alacaklı, borçlu veya diğer 3. Kişilerin 7 günlük tebliğ süresi içerisinde kıymet takdirine itiraz etme hakkı vardır.

Kıymet takdir raporları eksiksiz bir şekilde tebliğ edilen taşınmazın satışı öncesi son bir işlem vardır ki o da ilgili tapu sicil müdürlüğü’ne takyidatlı son tapu kaydının istenmesiyle ilgili müzekkere yazmaktır. Bunun yazılma sebebi sonradan eklenen başka alacaklının haczi var mı yok mu diye emin olmaktır. Cevap geldikten sonra varsa yeni alıcılara kıymet takdir raporu tebliğe çıkartılır. Başka haciz yok ise satış talep edilebilir.

Satış işlemleri nasıl başlar?

İpotekli veya hacizli olan bu taşınmazın satış talebinin incelenmesi genellikle 3 gün içerisinde olmaktadır. Dosyada eksik yok ise satışına karar verilir. Taşınmaz ilgili icra müdürlüğünün yargı bölgesi içinde ise satış işlemlerine başlar. Yargı bölgesi dışında ise kıymet takdirini yapan talimat dairesine ilgililerle birlikte satış talimatı yazılır. Esas dairesi ya da talimat dairesi satış ilanını hazırlar ve satış defterine en uygun satış tarihini not alır. Satış ilanı öncelikle Basın İlan Kurumu ‘na gönderilerek onların belirlediği bir gazetede yayınlanmasını ister. Bir gün sonra Basın İlan Kurumu ilan bedelini icra dairesine bildirir. Dosya alacaklısı ilan bedelini dosyaya depo eder, icra müdürü parayı Basın İlan Kurumu ‘na gönderir. Dosyada ki tüm ilgililere, Belediye ve Tapu Sicil Müdürlüğü’ ne aynı satış ilanı tebligat yoluyla gönderilir. Tüm ilgililere satış ilanının tebliği zorunludur. İade gelmesi durumunda usulüne göre satıştan önce yeniden çıkartılmalıdır zira satış sonrası usulsüz tebligat nedeniyle fesih riski alınmak istenmez.

 

Basın İlan Kurumu tarafından kabul edilen ilanın gazetesi 1 hafta sonra icra dairesine gönderilmektedir. İlanının icra dosyasına girmesi sağlanır. Satış günü dosya tekrar incelenir tebligatlar tebliğ olduysa mezat salonunda satış işlemine başlanılır. İhaleye belirtilen oranlarda teminat yatıran herkes katılabilir. Son alıcı imzalarını atar ve yolluk bedelini yatırarak satış sonlanır. Borçlu ve diğer kişilerin 1 hafta içerisinde ihalenin feshi davası açma hakkı vardır. Açılmaz ise kalan bedel ve tellaliye ücreti icra dairesine yatırılarak tescil işlemlerine başlanılır.